Особенности договоров на приобретение жилья: как не быть обманутым?

На сегодняшний день Томск занимает одно из лидирующих мест по строительству жилой площади на рынке Сибири. И не секрет, что зачастую потребителей при заключении договора на жилье вводят в заблуждение относительно правового характера договора. Иначе говоря, его обманывают. Ко мне периодически обращаются мои знакомые, друзья, клиенты с просьбой защитить их права на стадии заключения договора, либо когда договор уже заключен.

В результате этих обращений и появилась возможность провести анализ договоров на приобретение жилья, заключаемых сегодня в Томске строительными организациями с гражданами. Распространена практика называть такие соглашения "договорами о долевом участии в строительстве", "о совместной деятельности", "инвестировании" и так далее.

Попробуем разобраться, в чем же все-таки отличие договора долевого участия от иных договоров:

Сравним договор долевого участия с другими договорами, например, договором о совместной деятельности. Именно такие договора часто заключают под видом договора о долевом участии. Во–первых, договор о совместной деятельности является многосторонним, то есть он заключается не двумя сторонами - застройщиком и гражданином, а несколькими лицами.

И заключается такой договор со следующими целями: а) соединить свои вклады, б) совместно действовать для извлечения прибыли или достижения иной, не противоречащей закону, цели.

Во-вторых: при заключении договора о совместной деятельности стороны вносят свои вклады в общее дело. При этом внесенные гражданином вклады признаются общей долевой собственностью. Поэтому пользование общим имуществом осуществляется по общему согласию, а в случае недостижения согласия - по решению суда. Например, по договору о долевом участии в строительстве квартиры взнос гражданина предназначен только для финансирования строительства конкретной квартиры.

В-третьих: По договору о совместной деятельности при взаимном соглашении стороны такого договора могут возложить руководство их совместной деятельностью на одну из сторон договора. В договоре о долевом участии нет условий, предусматривающие ведение сторонами совместной деятельности, объединение вкладов участников совместной деятельности.

Таким образом, заключая договоры о совместной деятельности, граждане преследуют свою личную цель - приобрести жилье, а не вести совместную деятельность.

Также нередко на практике и заключение договоров о долевом инвестировании. По такому договору, заказчиком выступает гражданин, который обязан перечислить определенную сумму, а затем принять квартиру. На первый взгляд, все понятно. Однако если внимательно изучить закон РСФСР "Об инвестиционной деятельности в РСФСР", заказчиком является лицо, уполномоченное инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта. Согласно этого же закона, инвестициями называются средства, вкладываемые в объекты предпринимательской и других видов деятельности в целях получения прибыли (дохода). Квартира же объектом предпринимательской деятельности не является. И, как правило, гражданин не преследует цель извлечь прибыль, заключая такие договора. Таким образом, утверждение о том, что такой договор является инвестиционным, не имеет под собой достаточных оснований.

Подобные договоры часто содержат основные условия договора подряда и подпадают под действие Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей".

Подводя итог, хочется обратить внимание на то, что суть каждого договора, в первую очередь, определяется его содержанием, а не названием. Например, если Вы заключаете договор участия в долевом строительстве, и в названии пишите «Договор участия в долевом строительстве», а по своему содержанию заключенный договор является договором о совместной деятельности или договором подряда, то, в соответствии с п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, к договору применяются правила, относящиеся именно к договору подряда.

Что же такое договор участия в долевом строительстве?

Не так давно, 1 апреля 2005 г., вступил в силу Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Сразу хочется обратить внимание на то, что ранее не было единого закона, регулирующего особенности участия в долевом строительстве. Отношения граждан с другими участниками строительства объектов недвижимости регулировались общими нормами Гражданского Кодекса РФ, Федеральным Законом «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и законодательством о защите прав потребителей.

Вышеуказанный Закон распространяется только на отношения, разрешение на строительство которых получено после даты вступления Закона в силу, т.е. после 1 апреля 2005 года. Например, если разрешение на строительство строительной фирмой получено до 1 апреля 2005 года, то на данные правоотношения Закон не распространяется.

Итак, что же такое договор участия в долевом строительстве? Закон дает четкое определение этого документа. По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов, передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.

Исходя из определения можно выделить два ключевых момента: во–первых, договор должен быть заключен в письменной форме, и во–вторых, пройти государственную регистрацию в Федеральной регистрационной службе. Только после выполнения двух этих пунктов договор будет считаться заключенным.

А теперь несколько советов, как действовать при заключении договора участия в долевом строительстве:

Во–первых, необходимо проверить у Застройщика документы на земельный участком под застройку на праве собственности или аренды (свидетельство о регистрации права аренды или свидетельство о регистрации права собственности). Кроме того, должно быть и разрешение на строительство. При наличии этих двух основных документов, Застройщик имеет право заключать договора участия в долевом строительстве.

Во-вторых: при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в Управление федеральной регистрационной службы, подаются два заявления от сторон договора. При этом, Закон требует представлять следующие документы:

- разрешение на строительство;

- проектная декларация.
Такая декларация содержит сведения об организационно-правовой форме, об учредителях, о лицензиях, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации, а также о проектах строительства, в которых застройщик принимал участие в течение трех лет, план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения и количества находящихся в составе создаваемого объекта недвижимого имущества жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из указанных помещений и т.п.

- иные документы (документы, подтверждающие оплату государственной пошлины за регистрацию, подтверждение полномочий руководителей юридических лиц и т.д.).

Подводя итог, следует обратить внимание на еще одну особенность. На практике, до сдачи дома в эксплуатацию, часто совершаются сделки по купле–продаже строящихся квартир, но, поскольку дом еще не сдан в эксплуатацию, квартира еще не является объектом недвижимого имущества. В этом случае, возможно лишь переуступить свои права по договору участия в долевом строительстве. Согласно таким договорам, лицо, которому уступили право по договору участия в долевом строительстве, вправе требовать передачи ему квартиры после ввода дома в эксплуатацию.

Согласно Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договора уступки прав требования, заключенные на основании договоров участия в долевом строительстве также подлежат обязательной государственной регистрации.

Дмитрий Лизунов,
юрист, директор информационно–консалтингового агентства
Консультации по тф. 53-40-22
e-mail: ld2002@mail.ru