От фонтана до рассвета. Как в Томске строят парк-квартал

Линию городского горизонта в исторической части Томска изменил новый микрорайон — Михайловский парк-квартал. Непривычный рисунок застройки в районе Красных казарм теперь создают секционные дома разной этажности. Но еще более необычно наполнение парка-квартала.

Вместе с представителями застройщика 1&3 прогулялись по новому месту и выяснили, как можно формировать комфортную для горожан среду через огромное количество мелочей. А также узнали, почему дома в зоне комплексной застройки должны быть разными и как девелоперы могут не сносить, а реставрировать старые здания.

Первая очередь Михайловского парка-квартала включает два многосекционных дома на восемь подъездов разной этажности.

Их форма выбрана таким образом, чтобы решить сразу несколько эстетических и практических задач. Углы секций с наименьшим количеством этажей ориентированы на восток и запад, что обеспечивает максимальное естественное освещение двора.

Внутри — квартиры с разными планировками, в том числе и двухуровневые. Жильцы некоторых апартаментов на верхних этажах как и их соседи с первых имеют собственные террасы — огороженные индивидуальные выходы на крышу. Между домами обустроен двор-сад.

— Всего в парке-квартале три типа пространств: приватное, где находятся жильцы, полуприватное и публичное, где кипит жизнь. И у каждого из них свои функции. На переходе между типами пространств основана вся концепция, — рассказывают представители застройщика.

На входе в парк-квартал встречают две местные достопримечательности. Одна из них — сухой фонтан, который собирал детей со всего района в жаркие летние дни. Вторая — обновленное здание из комплекса Красных казарм.

На старте разработки проекта девелоперы рассматривали вариант его сноса: частично разрушенные перекрытия и стены, лопнувший фундамент. Но европейские коллеги посоветовали восстановить объект и интегрировать его в среду. В итоге была проделана огромная работа. Вместе с томскими архитекторами, специалистами со стороны застройщика и коллегами из Европы восстановили фундамент и заключили его в железобетонную обойму, буквально вручную перебрали все здание по кирпичику, подобрали специальные краски. Теперь в здании располагаются кафе и офис продаж девелопера.

— Объект был подробно обследован и укреплён. Сейчас здание находится в хорошем состоянии, не подвержено воздействию грунтовых вод. Внутри созданы комфортные условия для размещения современных коворкингов, также реализованы современные инженерные системы, — отмечают эксперты.

Процесс восстановления памятника был сложным и с точки зрения согласования работ с профильным департаментом.

— Окна по немецкой технологии выполнены с сохранением исторической расстекловки. Это было спорное решение, но мы смогли его согласовать и утвердить. Были вопросы по цвету кровли и отливов, — отмечают эксперты. — В итоге мы сделали фасад, как он был, но в современном прочтении. Сопротивление некоторое было — коллеги стоят на страже внешнего вида здания, исторической ценности. Но когда мы находим аргументы, а технические специалисты — решения и доказывают эти решения, то специалисты профильного департамента идут навстречу.

Теперь здание стало частью «входной группы» в новый парк-квартал. Пройдя через него можно попасть в совершенно новый во многих отношениях для Томска микрорайон.

— За двухэтажным памятником архитектуры находится пятиэтажная секция жилого дома. Архитекторы сделали комплимент памятнику — не стали давить массивом здания и максимально понизили этот угол. Если смотреть на квартал с улицы Пушкина, получается динамичный рисунок, яркий акцент, — поясняют представители застройщика.

На входе в парк-квартал разбит небольшой сквер с регулярным озеленением и удобными лавочками. Эта часть территории со стороны Пушкина будет развиваться и дальше. На месте забора появится еще одно здание, благоустройство вокруг него выполнят в том же ключе, что и во всем квартале. Новый объект будет административно-жилым.

Интегрируя квартал в городскую среду, разработчики сразу стремились избавить его от известных «болезней» города.

— Можно видеть, что здесь сделаны специальные ливнеприемники, они расположены в низких точках двора. Вода стекается туда и попадает в городскую канализацию. Так мы стараемся избежать проблем с лишними дождевыми стоками, — поясняют в «1&3». — Поэтому у нас достаточно комфортно в дождь находиться на территории всего микрорайона. Можно без сапог пройтись, нигде больших луж не наблюдается.

Одной из самых впечатляющих особенностей Михайловского парка-квартала является двор-сад, расположенный между двумя домами первой очереди застройки. Полностью искусственный ландшафт устроен прямо на крыше паркинга.

— Засаживали сад на этапе благоустройства. Сначала устроили бордюры для разного типа покрытий, готовили основания для пешеходной дорожки и для газона. Там были выполнены сначала чаши для детской площадки, потом искусственные холмы, которые представляют из себя, по сути, кучи пенопласта, обвалованные грунтом и укрепленные.

Растения, в основном, привезены из европейских питомников, так как в местных на момент благоустройства не хватало крупноформатных саженцев. Но во дворе-саде можно встретить и томские ели и кедры.

— Мы стремились устроить здесь саморегулируемую природную среду. Лавочки и другие малые архитектурные формы, которые подбирали, не бросаются в глаза, они естественного цвета. Так мы подчеркиваем естественную красоту материалов.

Попасть во двор можно не только из подъездов. В части квартир на первых этажах обустроены небольшие террасы, которые выходят прямо в «домашний» парк. При этом озеленение и ландшафт устроены таким образом, что сохраняют приватность жильцов, вышедших во двор из своих апартаментов.

Парк-квартал оправдывает свое название — здесь действительно много растений. Зелень очерчивает дорожки, парковки, проезжую часть и подъезды. Но все кусты и деревья подобраны таким образом, чтобы давать тень и радовать глаз, но при этом не создавать лишнего визуального шума.

— Растения выбраны на штамбе (штамб — это растение, у которого сформированы ровный прямой ствол без веток и пышная крона — прим. ред.), для городского аллейного озеленения. Мы считаем, что так визуально получается более правильно, тогда на уровне глаз человека просматривается весь фасад здания. Это не только о декоративности, но еще и о безопасности, — объясняют эксперты. — Например, ребенок бежит, и родитель его видит на дальнем расстоянии. Если происходит какой-то инцидент — его также все видят. То есть, мы говорим о создании безопасной среды в квартале. Человек должен чувствовать себя здесь максимально комфортно.

В концепции парка-квартала заложено более пяти километров велосипедных дорожек. Пока они эксплуатируются не так интенсивно, но ими с удовольствием пользуются курьеры и дамы с колясками. Проектировщики предусмотрели несколько элементов, которые показывают, что мы попали в зону, приоритетную для пешеходов.

— Мы находимся в зоне действия знака «Жилая зона», а это значит, что автомобили здесь должны уступать дорогу. Соответственно, внимание водителей сразу нужно обратить на то, что приоритет у пешеходов. Это сделано для безопасности жителей, — отмечают эксперты из «1&3». — В принципе, европейская концепция безопасной автомобильной или городской среды подразумевает, что водитель должен от асфальта через такое препятствие въезжать на другое покрытие, тогда автоматически в мыслях появляется, что он не на своей территории находится. А еще тут приподнятый пешеходный переход. То есть тротуар улицы Пушкина приподнят от основной улицы и вынужденно машины тормозят.

Мощение выполняет навигационную функцию и после въезда на территорию квартала. Так, покрытие парковки для автомобилей и проезжей части различаются.

Паспорт фасадов утвержден девелопером в администрации города.

— В документе четко прописано, где какого цвета стекло, рама у окна, в каком месте должны быть вывески, — отмечают эксперты из «1&3». — Далее жильцы могут внести туда корректировки, но базовые основы мы заложили этим документом.

За порядком в парке-квартале следит управляющая компания и сообщество жильцов. Они регулярно проводят обходы и решают, что нужно сделать на территории.

— Люди очень активную позицию занимают. Следят за тем, чтобы работы были выполнены. Общественный контроль у нас налажен, — отмечают эксперты. — Мы считаем, что среда может сильно повлиять на человека. Когда вы находитесь в приятном месте, вы начнете вести себя комфортно и экологично. Сама обстановка заставит вас здесь так действовать.

Здания квартала объединены в кластер, в центре которого располагается еще один важный элемент комфортной повседневности — спортивная площадка. Это современный ее вариант со специальным покрытием и всем необходимым для игры в стритбол, волейбол или занятий на уличных тренажерах. Для зрителей предусмотрены трибуны. Следуя концепции максимального удобства для жильцов, спортивное ядро несколько «утоплено». Оно находится ниже уровня дворов, чтобы шум и крики болельщиков не беспокоили жителей в квартирах.

Помимо спортплощадки дома также объединены пешеходным мостом. На нем есть зелень и своя ливневка. Такой мост в Томске можно встретить только здесь, в парке-квартале.

Застройщик ведет комплексное освоение территории — все коммунальные сети, которые заведены в новые дома, тоже новые. А значит, жильцам не стоит переживать, что в ближайший благоустроительный сезон коммунальщики уничтожат благоустройство своими раскопками.

Рядом с первой очередь парка-квартала ведется строительство третьей очереди проекта — урбан-виллы. Внешне дома здесь сильно отличаются от предшественников. Но концептуальный подход с тщательной отработкой множества деталей остается прежним. Новая очередь проекта состоит из нескольких домов, цвета которых со стороны будут символизировать рассвет.

— Мы стремимся к архитектурному разнообразию. Скучно будет, если дома буду одинаковыми, — отмечают эксперты. — Кроме того, есть и функциональная особенность. Если человек, который живет в доме второй очереди, хочет видеть зеленую Михайловскую рощу, то как он ее увидит, если мы построим здесь секционный дом?

Каждую из очередей проектировали разные архитектурные бюро. Над третьей работали немцы, вложившие в концепцию свой практичный подход. Над четвертой и пятой очередями микрорайона — отечественные архитекторы. Там будут построены более высотные дома.

— Сам процесс проектирования «Михайловского парка-квартала» построен так, что в нем участвуют очень много людей. Заказчик, девелопер, проектировщики, строители, эксплуатирующие службы, эксперты. И все проекты при этом проходят независимую экспертизу, — отмечают представители «1&3».

В прошлом году застройщик заключил договор о комплексном развитии территории. В рамках данного соглашения девелопер займётся проектированием территории, на которой предусмотрено возведение порядка 75 тысяч квадратных метров жилых площадей, детских учреждений на 200 мест, школы, которые смогут принять более 800 учеников, и встроенной поликлиники.

Кроме того, мастер-план, разработанный застройщиком, учитывает и вопросы рельефа, и даже пешеходных связей: предполагается, что район будет транзитным и через него можно будет попасть в Михайловскую рощу.

— Если взять визуальную концепцию, которую мы даем в отделе продаж, и сравнить с итоговым результатом через два-три года реализации, то картинка на практике всегда будет немного лучше, чем ожидалось. Мы стараемся этого принципа придерживаться. Сибирский характер в том, чтобы не обмануть. Сказал слово — сделал. И наш подход такой: сказали — сделали, — отмечают представители застройщика.

Сейчас Михайловский парк-квартал активно заселяется. Места на подземной парковке раскуплены на 80%. На первых этажах зданий работают нужные жителям бизнесы: строительные магазины, дизайнеры, стоматология. В дальнейшем рядом построят детский сад и современную школу. Цель — реализовать концепцию 15-минутного города, где все необходимое для жизни жильцы смогут найти буквально в шаговой доступности.

— Мы видим такие практики в комплексной застройке, которые уже реализованы в Новосибирске, Екатеринбурге, Тюмени. Они очень хорошо работают. Со временем цена квадратного метра в таких кварталах растет, как на коммерческую, так и на жилую недвижимость. А люди получают все необходимое в своем микрорайоне.

Текст: Егор Хворенков

Фото: Савелий Петрушев

Реклама. Рекламодатель ООО СЗ «Михайловский парк-квартал-2», ИНН 7017473801. Erid: 2SDnjcAUppX.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «Томский Обзор».