Евгений Калугин: «Я — не меценат, мне важно, чтобы проект был рентабельным»

Евгений Калугин, директор ООО «Регион ДСК», — еще один первопроходец томской программы «Дом за рубль». Сейчас заканчиваются работы в его четвертом арендованном здании по Красноармейской, 78. Прежде он уже восстановил дома на ул. Пушкина, 5, ул. Октябрьская, 30 и в пер. Кустарный, 6.

Поговорили с инвестором об особенностях его технологии «дом в доме», проблемах программы и своеобразии здания на Красноармейской.

— Евгений, когда вы начали работу над домом по Красноармейской, 78?

— С 2019 года восстанавливаю его. Он уже два раза проходил через аукцион, я не первый восстановитель.

— Почему так происходит?

— Я уже много раз говорил — программа «Дом за рубль» отличная, но люди часто не рассчитывают свои силы, когда берут здания на восстановление. Они думают: чуть-чуть подделаю, миллиона три вложу — и у меня будет здание! Такие у них мечты…

— А что в реальности?

— На сегодня мы уже вложили в этот дом почти 20 миллионов. Очень большие затраты. В итоге сумма будет около 30 миллионов. Думаю, сегодня 10 миллионов — это минимальная стоимость за маленькое здание. А здесь большое — 400 квадратов.

— Как вы взялись за такой большой дом? Прежде говорили, гораздо оптимальнее средний размер, 200-300 квадратных метров…

— Для того, чтобы сдавать дом в аренду, средние площади оптимальнее. Поработать с этим зданием мне предложила мэрия. Прежний инвестор взял его и стал отказываться. Да, оно больше, сложнее, чем предыдущие. Вписался в проект, сделав ставки на коммуникации — провести воду, отопление, канализацию стало очень дорого. Себестоимость отопления возросла кратно. К примеру, от нашей трубы до колодца 4 метра, так труба стоила 1,3 млн. И это еще без теплового узла. Огромные затраты! Раньше отопление обходилось в 1-1,5 млн, а теперь минимум 3-4. Подорожало в несколько раз. Затраты на коммуникации делают дом большего размера выгоднее.

— Когда пришли, какое у этого здания было состояние?

— Примерно такое же, как у остальных домов, которые мы брали в аренду. Оно перенесло пожар, внутри было много земли, провалившиеся стены, потолок… Здание аварийное. Проект частично был готов. Мы работаем по своей технологии восстановления «дом в доме». Наружные стены оставляем, не трогаем, не перебираем. Меняем только сгнившие участки. Изнутри возводим деревянный каркас, все здание упирается на него. Снаружи остаются аутентичные, исторические, деревянные бревна. Они в этом случае как сайдинг, обшивка. Это плюс технологии — всю «историю» мы сохраняем снаружи. Еще благодаря тому, что мы минимально трогаем фасад, у здания нет усадки. А это проблема, с которой сталкиваются многие воссоздающие здания с нуля. У бревенчатого время усадки 5 лет. И внутри никаких работ в это время лучше не делать. В нашем случае можно сразу.

— С предыдущим домами вы по ней же работали?

— Да. В доме на Пушкина, 5 было больше замен бревен из-за пожара. В Кустарном ничего не трогали, ни одного бревна поменять не пришлось. На Октябрьской бревна остались целы, но там по проекту была обшивка.

Узнать об уже восстановленных Евгением Калугиных «домах за рубль» можно по ссылкам тут и тут.

— Как вы пришли к такой технологии?

— Мы ее не изобретатели, но мы первые, кто применяет ее в домах, которые восстанавливаются по программе. Считаю, она идеально подходит для сохранения деревянного зодчества, поскольку мы не трогаем фасад. Бревно, которое простояло 100-150 лет, обретает историческую ценность. Для меня как для обывателя это очень важно. Мы уже четвертый дом восстанавливаем по такой технологи, опыт у нас есть, благодаря этому работа идет полегче. Но сейчас мэрия говорит, больше не будем разрешать работать в проекте по такой технологии.

— Почему?

— Им она не нравится. Но «Дом за рубль» в целом стал менее рентабельным, значит, есть смысл подумать о других проектах, которыми можно заниматься.

— При вашем подходе к восстановлению плюсы деревянного дома вроде экологичности, микроклимата — «тепло зимой и прохладно летом» — исчезают?

— Вы сейчас мерите с точки зрения проживания, а мы продумываем детали, исходя из использования его под офисного помещения. Из минусов деревянных домов — звукоизоляция, мы сейчас делаем на нее большой упор. У меня у самого офис в восстановленном доме на Пушкина, 5, и там звукоизоляции недостаточно. А на Красноармейской вообще всегда шумно. У деревянного дома есть свои плюсы и свои минусы. Для условий 1850 года или 1900, когда не было такого шума, как сегодня, он годился. Сейчас приходится его дополнительно утеплять, делать звукоизоляцию, другие окна. Важно, чтобы в здании было тихо и комфортно работать. Наша технология предполагает появление не деревянного дома, а каркасного. И ее главные плюсы — он красиво выглядит, сохраняет исторический облик. В остальном, что касается технологий — они шагнули вперед, требования к домам выше.

— Как прежде выглядел этот дом?

— Никто не знает, какой он был изначально. Все требования нам как участникам программы передает мэрия. Мы не выбираем эскизов или цветов.

— «Древние» фотографии вам не отдавали?

— Может, и есть снимки из условных 60-х. Но они об изначальном виде дома нам ничего не скажут. В 30-е годы прошлого века все здании массово готовили к заселению людей, переезжавших в города, отдавали под коммунальные квартиры. Их перестраивали и многое меняли. К примеру, мы дом на Октябрьской сделали по проекту, потом пришел дедушка, говорит, я тут жил в 60-е, оно выглядело иначе. Другой человек рассказал нам — у него там жила прабабка, вид был другим… Можно долго рассуждать, никто ничего точно не вспомнит. То, что нам выдает мэрия, мы и используем. Есть цветовая гамма, фасадное решение. У нас нет возможности сказать, нравится оно нам или нет. В мэрии опираются и на архивные данные, и следят, чтобы здание вписывалось в город.

— Дом с наличниками. Как их изготовляете?

— Есть мастер, и в целом ничего сложного в такой работе нет. Наличник разбирается по запчастям и склеивается. Внутри дома у нас лежат еще недоделанные наличники. Мы стараемся по максимуму все готовить на объекте, так легче быстро примерять.

— Что еще осталось сделать, когда планируете сдать дом?

— По плану, сдача в ноябре, мы уложимся в срок. Сейчас заканчиваем фасадные работы — его шкурят, а потом покрасят. Поставим все окна, подпишем договор по отоплению, сделаем пожарную сигнализацию и остановим на этом этапе работу. Останется только утеплить дом внутри. А отделку будем делать под конкретных заказчиков-арендаторов.

— Для сдачи необязательно завершить все работы?

— Нет, чистовую отделку мы не должны сразу делать.

— А второй этаж в каком состоянии? Они параллельно с первым делаются?

— Примерно в таком же. Здесь, наверху, технические работы уже завершены. Нам осталось доделать пол. Сейчас видите, как выглядит черновой. Мы укладываем плиты ДСП Quickdeck, специфическую влагостойкую плиту.

— Есть ли уже желающие снять дом?

— Ведем переговоры. Плюс здания — у него есть парковка. Как определимся, начнем делать внутренние работы.

— Хотите сдать весь дом одному человеку?

— Как вариант, у нас по два входа с каждой стороны, будет две лестницы на второй этаж. То есть, можно сдать дом двум разным владельцам.

— Есть ли смысл искать несколько арендаторов?

— Максимум двух. Сдавать такой дом «по частям» опасно. Он деревянный, за ним надо приглядывать. Единый арендатор следит за зданием, за территорией. А если их много, то в итоге не следит никто.

— Некоторые говорят, что искать арендаторов для деревянных домов непросто…

— Если делать его как деревянный дом, нереально сдать. В историческом доме, памятнике культуры, там все комнаты будут проходные. В таких условиях не поработать. Не представляю, как такие дома можно под офисные здания использовать. А если по нашей технологии восстановить, то можно реализовать любую планировку, внутри open space сделать.

— Вам важно, чтобы проект был рентабелен?

— Конечно, я не меценат. Мне важен финансовый момент. Это здание целиком с парковкой стоит сегодня 300 тысяч рублей в месяц. Разумные деньги.

— Ваш проект окупится.

— Да, но раньше участвовать в программе было выгоднее. И если дом оформлялся бы в собственность, а не в аренду, тоже было бы интереснее.

— Отопление у дома будет центральное? Некоторые ищут более бюджетные варианты…

— Центральное, по программе предполагается только оно.

— Что вообще самое дорогое в процессе восстановления здания?

— Само восстановление дома не стоит таких денег, как благоустройство территории, ее бетонирование, проведение отопления, подключение других коммуникаций. К примеру, бревенчатый дом на 200 квадратов обойдется в 2-3 млн рублей. А провести отопление — 4 миллиона. За пять лет зарплата рабочим возросла в 4 раза. Работы занимают как минимум 1,5 года. Каждый месяц я отдаю 350-400 тысяч на зарплату сотрудникам. В итоге получается, 6,3 млн рублей уйдут просто на оплату труда. А еще нужно покупать материалы…

— Вы говорили, что, если условия программы не изменятся, больше зданий вы брать не будете. Получается, это последнее?

— Пока больше домов не арендуем. Мэрия не хочет нам согласовывать работу по каркасной технологии. А еще я жду массовых отказов. Совсем недавно, я знаю, два собственника поменялось. После ряда отказов мэрия будет более…

— …Расположена к вам?

— Она и сейчас расположена. Подожду, пока мэрия попросит: «Восстановите нам это здание по вашей суперской технологии». Тогда задумаемся над тем, чтобы взять еще одно здание. Просто нужно понимать, что проект нам должен быть выгоден. Силы есть, возможности тоже, финансов хватает… Мы делаем работу вовремя. Здесь она идет медленно по объективным причинам, а не из-за финансовых сложностей. У нас болотистая почва, мы всю территорию забетонировали. В прошлом году возле дома КАМАЗ так провалился, что с трудом вытянули. Это те подводные камни, которые существуют в проекте.

— Привести в порядок территорию вокруг дома тоже ваша задача?

— Она относится к дому. Здесь было столько хлама, что вы просто представить себе не сможете! Заброшенные строения, сараи. У нас достаточно мусора, но в 100 раз меньше, чем вывезли. Кроме бетона, мы оставили место для газона, вероятно, посадим его осенью.

— Вижу, что у вас здесь и собака в будке живет. Откуда она?

— Ее зовут Найда. Просто нашли дворняжку, выходили, теперь она следит за домом, его охраняет.

— Что вы получаете от проекта «Дом за рубль» в эмоциональном плане?

— Конечно, есть удовлетворение. Я еду мимо, говорю — я этот дом восстанавливаю! Есть гордость, но еще раз подчеркну, что я не меценат. У них возникают проблемы — периодически кончаются деньги. Если восстанавливаешь с коммерческими целями, то будешь заинтересован в дальнейших проектах, поэтому у меня скоро будет готов уже четвертый дом.

Текст: Мария Симонова

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «Томский Обзор».