«Если город хочет получать красивые восстановленные здания, надо что-то делать».
Евгений Калугин: о Кустарном, 6 и проблемах программы «Дом за рубль»

Евгений Калугин, директор ООО «Регион ДСК», — первопроходец томской программы «Дом за рубль».

Он уже восстановил здания по ул. Пушкина, 5 и по ул. Октябрьская, 30. А в марте завершились работы на еще одном объекте — по пер. Кустарный, 6.

Поговорили с инвестором и об особенностях этого дома, и о тех острых проблемах, которые сегодня стоят перед программой «Дом за рубль».

— Евгений, это уже третье здание, которое вы восстановили по программе «Дом за рубль». Чем дом в переулке Кустарном выделяется на фоне остальных?

— Здесь получилось полностью сохранить исторический фасад, что важно. Конечно, таких домов не так много. Возможно, получится сделать то же и с фасадом на Красноармейской, 78 (инвестор взял в аренду это здание в конце 2019 года — прим.ред.), а остальные дома, с которыми мы работали, были полностью утрачены.

— Почему выбрали именно этот дом?

— Сказалось несколько моментов. И географическое расположение показалось удобным, и площадь здания устраивала, и рядом было место для парковки, что тоже имеет значение. Если бы не пандемийный кризис, мы бы сделали его за два года, а в нынешних условиях ушло три.

Точной информации, когда дом был построен, нет. Дата 1892 год — примерная. Он несколько раз менялся — фасад одного размера, а часть здания пристроена потом. Никто не помнит, когда что появилось, фотографий с разных ракурсов не сохранилось. Когда мы восстанавливаем дом, опираемся на архитектурные решения проекта, разработанного мэрией. Как именно будет выглядеть здание, цветовая гамма и другие внешние моменты — на них мы как арендаторы почти никак не влияем. Нам говорят, как должно быть, и мы делаем. Оттенок написан «светло-зеленый», значит, так и красим. Все основные цвета проговорены в проекте.

— В каком состоянии был дом, когда вы занялись его восстановлением?

— Он сильно пострадал от огня в 2014 году, поэтому его было сложно разбирать. Даже после небольших пожаров дома трудно восстанавливать. Когда они сгорают дотла, и то проще. Убрать то, что осталось от этого дома, стоило 500 тысяч, работы шли два месяца — надо было разобрать, рассортировать, вывезти мусор. Еще одна сложность — кирпичная стена. Она рушилась, поэтому ее пришлось полностью перебрать, причем вручную. Материалы мы сохранили, использовали для восстановления. Это исторический кирпич, сейчас такого не найдешь, он сделан по другой технологии, отличается цветом и внешним видом.

Но для нас важнее, чтобы в доме было удобно, комфортно находиться. К примеру, в цокольном этаже высота потолков была 1,8 метров. Если оставить ее такой, то как там ходить?! Есть технологии — углубляется подвал. Еще раньше здесь были комнаты по 13 метров. Для чего такие нужны? В 1930–40-е годы, когда эти дома заселялись, по сути они были общежитиями, старые стены и перегородки в основном снесли. Так что восстанавливать исторический вариант не было никакого смысла.

— Как определялось внутреннее решение дома?

— Дизайн-проект был полностью арендаторов, они сняли дом на 10 лет, когда не было даже чернового ремонта. В здании два этажа и цоколь — там ремонт еще идет, и, насколько я знаю, будет кафе. Наша задача — как можно быстрее сдать здание в аренду на долгие годы. Поэтому арендаторов мы искали заранее. Нет никакой разницы, что сдавать, обычное здание или «дом за рубль». Всегда сложно найти долгосрочных арендаторов. Но дом площадью 500 кв метров сдать реально.

— Вы рассказывали, что, когда начали восстанавливать этот дом, узнали интересные подробности про прошлое переулка Кустарного.

— Да, четыре дома там принадлежали одному собственнику. Кто-то говорит, что здесь жили кузнецы. Соседний дом мы думаем тоже восстановить, но не все так просто. Совсем ничего не сохранилось, нет размеров здания. Ясно, что он существовал, раз у нашего дома есть брандмауэрная кирпичная стена. Наш — Кустарный 6, дальше стоит Кустарный 10, значит, Кустарный, 8 точно был. Сегодня на его месте пустырь — это наша территория, но мы с ней пока ничего не делаем. Попробуем восстановить дом, если найдем общий язык с мэрией. Нынче стоимость работ такая высокая, что программа стала невыгодной.

— Вы и в 2020 году об этом говорили…

— Да, и сейчас уже никто не вступает в программу, она не работает. Дома, которые взяли в аренду и еще не начали восстанавливать, возвращают обратно. Мы тоже новые проекты не начинаем. У нас есть еще здание на Красноармейской, 78, с ним мы уже начали работать. И если ситуация не изменится, это будет наш последний дом по программе. Либо должны глобально упасть цены на материалы и работы, либо мэрии надо придумать, как компенсировать участникам программы часть затрат или позволить приватизировать восстановленные здания (сейчас по условиям программы инвестор получает дом в аренду за 1 рубль на 49 лет — прим. ред.). Причем «компенсировать затраты» — это не дать 500 тысяч при стоимости дома в 20 миллионов, что просто смешно. Еще один вариант — льготные ставки по кредитам. Если бы их давали под 3%, продолжать работы было бы возможно.

— А где-то есть такие варианты?

— Да, например, в Калининграде. Там под восстановление исторических домов кредит 0%, есть фонд, которым этим занимается. В Томской области существует программа поддержки малого предпринимательства, она компенсирует 50% ставки кредита. Это раньше, когда дом стоил 10 млн рублей, а я его сдавал в аренду за 300 тысяч в месяц, он окупался за пять лет, предложение было интересным с экономической точки зрения. И ставка по кредитам была 8-10%, а теперь она 30%, восстановить дом стоит 20 миллионов — серьезно подорожали все строительные материалы и стоимость самих работ. Аренда не выросла, сдается здание также за 300 тысяч, поэтому проект не имеет финансового смысла. Если у тебя есть лишних 50 миллионов, то можно выступить меценатом и помочь городу. А можно те же деньги отдать, к примеру, больнице. И 49 лет — это мало. Но также арендованное здание я не могу ни заложить, ни продать. Даже арендаторов я должен согласовывать с мэрией, что тоже занимает время.

— Что вы для себя находите в программе «Дом за рубль», раз восстанавливаете уже четвертое здание?

— Я всегда радел за эту программу. Но ничего не будет работать без экономической целесообразности. «Дом за рубль» был интересен тем, что можно было и восстановить дом, и заработать. Есть меценаты и есть инвесторы. Мэрия хотела, чтобы пришли инвесторы. Но сейчас остаются только меценаты. Люди начали отказываться от аренды. Нет надежд, что программа станет массовой. Без мощного толчка — либо нулевого или льготного кредитования, либо передачи дома в собственность, либо серьезной компенсации — развития программы не будет. Если город хочет получать красивые восстановленные дома, надо что-то делать. К примеру, у нас есть мечта восстановить весь переулок Кустарный, но на подходящих нам условиях.

— А как мэрия реагирует на ваши предложения?

— Помните, как Медведев говорил? «Денег нет, но вы держитесь». Они думают, что рынок расставит все по своим местам. Не вы — найдутся другие желающие. У властей есть показатели — план по восстановлению, а не сами восстановленные дома. Если говорить о необходимости сдать определенное количество восстановленных домов в год, то тогда мэрия всерьез задумается, как помочь инвесторам. Пока такого плана нет — ничего не изменится. Я им говорю: «Мы готовы при льготном кредитовании сделать дом». Слышу, что нет денег. Возникает вопрос, насколько такой проект сегодня нужен. Не те проблемы актуальны, чтобы домами заниматься? Значит, пока надо взять тайм-аут. Но если программа затухнет до нуля, обратно ее раскачивать будет сложно.

Сейчас у меня есть укомплектованная бригада, она профессионально восстановила три дома. Если мы не будем участвовать в программе, то бригада перейдет на другой объект. У нас есть, чем заниматься. Сохранять бригаду, чтобы через несколько лет перевести ее на восстановление очередного дома, я уже не смогу. Специалистов с таким опытом будет просто не найти.

— Как на вас влияет, что вы участвуете в программе?

— Мне это и не мешает, и не помогает. Приятно делать что-то для города, когда есть точки соприкосновения, как было в определенный период.

Текст: Мария Симонова

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «Томский Обзор».