Комфортный рынок: ипотека в Томске побеждает кэш

Рынок ипотечного кредитования в Томске окончательно оправился от кризиса 2008 года. Растет спрос на жилье, а вместе с тем — и на ипотечные продукты. Об этом заявляют и представители банков, и компаний застройщиков, и агентств по продаже недвижимости.

На минувшей неделе представителей ряда из них собрало на своей площадке агентство «Интерфакс-Сибирь».

Рынок растет

— Ипотечный рынок как в России, так и в Томской области продолжает разгоняться, — уверена Наталья Федорова, заместитель управляющего местного филиала Банка ВТБ 24. — Темпы спроса на жилье растут, и признаков снижения спроса на кредитование, как на продукт, нет. Это касается и ипотеки, и других видов кредитования.

Общий объем ипотечных выдач филиала Банка ВТБ 24 в Томске за 9 месяцев этого года в регионе составил 1,4 млрд. рублей. Более 40% из них приходится на программы по строящемуся жилью.

По словам главы агентства недвижимости «Лагуна» Натальи Быковой, за 10 месяцев 2013 года порядка 54% сделок на томском рынке жилья (как вторичного, так и новостроек) проходило с привлечением ипотечных кредитов.

— Эти цифры подтверждают, что ипотека гражданами востребована и интересна им. Правда, по моим оценкам, рост количества сделок с ипотекой в этом году произошел не существенный, если их считать в штуках. Но 20% рост есть, если считать с точки зрения объема выданных денег, если просуммировать рост количества выданных кредитов и рост их стоимости. Основная характеристика рынка в этом году — он очень спокойный. Я 13 лет работаю на этом рынке, и никогда условия на рынке не были такими благоприятными, как в этом году. Был либо галопирующий рост цен, либо кризисные падения цены. В этом году все очень комфортно. Цена растет в пределах инфляционной составляющей, не более того, по некоторым позициям более активно, по некоторым менее. И именно потому, что рынок комфортный, люди выходят на него, достаточно спокойно определяются с ипотекой, с объектами и заключают сделки.

Начальник отдела ОАО «ТДСК» Анна Облакова отмечает, что еще два года назад доля людей, которые воспользовались ипотечным кредитом при покупке квартир у этого застройщика, не превышало 30% от общего количества всех сделок. Сегодня их доля доходит до 60–70%.

Отмечают перераспределение потоков в пользу кредитных средств и в компании «СК КонтинентЪ». По сравнению с прошлым годом, когда соотношение наличных и кредитных средств у покупателей их квартир было 45% к 55%, то на сегодняшний день оно выглядит уже как 25% к 75%.

Даешь новостройки!

Несмотря на рост количества ипотечных сделок с точки зрения застройщиков, с точки зрения продавцов недвижимости, в 2013 году ипотек в штуках выдается практически столько же, сколько и в 2008 году. Такой парадокс объясняется перераспределением спроса — если ранее томичи брали ипотеку для покупки вторичного жилья, то сейчас востребованы новостройки.

Застройщики пробуют выставлять на рынок квартиры уже с отделкой — по поводу их востребованности, правда, мнения участников пресс-конференции разнились. Кто-то отмечает рост спроса на подобные предложения, кто-то уверен, что пока люди не готовы покупать жилье с «типовой» отделкой, пусть даже и на выбор.

Зато рост интереса к новостройкам — общее место.

— Нам говорят о многом: о чужой энергетике во «вторичке», о новых коммуникациях и так далее. Плюс известная категория инвесторов, которые, конечно, готовы вкладываться именно в новое жилье, потому что с истечением какого-то периода времени эта квартира свою стоимость сильно не потеряет, и не потребует дальнейших каких-то капитальных вложений, чтобы ее реализовать, — отмечает Наталья Федорова.

— Посмотрите на вторичный жилой фонд Томска: это дома 1950–1970-х годов постройки, так называемые хрущовки, потом идет небольшой кусочек жилья постройки 1980-х годов, тогдашней домостроительной компании, так называемая 75-ая серия. Потом был большой перерыв по времени, когда в Томске практически не строилось ничего — с середины 1980-х до конца 1990-х. И потом, в конце 1990-х — 2000-х и по нынешнее время идут дома совершенно новые, 10-13-летнего возраста, — рассказывает Наталья Быкова. — По сравнению с докризисным периодом продажа квартир в хрущовках, домах, которым 50–60 лет, упала в 3–4 раза.

То есть, если до кризиса однокомнатные хрущовки в Кировском районе покупались, как пирожки, сейчас их продать практически невозможно. Клиенты не хотят брать это жилье. В Москве хрущовки уже сносят, в Томске губернатор тоже недавно выступил по поводу того, что неплохо было бы рассмотреть программы сноса домов хрущовских времен постройки. Покупать там будут только по очень низкой цене — в этом году мы, фактически, фиксируем падение цены за январь—октябрь. Домов 10–13 летнего возраста просто единицы, и там мы фиксируем колоссальный рост цены за год, порядка 25% в силу повышенного спроса. А дальше идут уже новостройки.

Соответственно, если и покупаешь «вторичку», то «новую», по достаточно высокой цене. Потому что, как правило, застройка где велась — в Кировском районе. А Кировский район — самый дорогой в городе, это не всем по карману. Поэтому люди ушли в новостройки, — отмечает Наталья.

«Хрущевку» в Октябрьском районе, по словам риэлтора, можно купить и по 33 тыс. рублей за квадратный метр. Двухкомнатную на Комсомольском проспекте, построенную 5 лет назад, продают уже по 70 тыс. рублей за квадрат. Что касается комнат и общих «квадратов», то спрос на малогабаритные или однокомнатные квартиры по-прежнему сохраняется. Растет и спрос на двухкомнатное жилье.

А вот «гостинки» уже не пользуются популярностью, как и квартиры по 200 «квадратов», самые ходовые «большие» квартиры — площадью 100–120 квадратных метров. Квартирам гостиничного типа плохую службу служит их возраст — 50–60 лет, и конкуренция — новые малогабаритные квартиры оказываются привлекательнее.

Среди ожидаемых тенденций — сдвиг фокуса покупательского спроса с приобретения первого жилья на улучшение жилищных условий. Здесь на первый план по востребованности будут выходить двухкомнатные площадью не менее 70–80 квадратных метров, среди трехкомнатных — те самые 100 и 120 «квадратов». С четырехкомнатными квартирами площадью 160–200 квадратных метров в Томске пока все плохо — такого жилья в городе пока практически нет. Правда, и спрос на него — единичный.

Тем не менее, в ТДСК отмечают, что с ростом заинтересованности в четырехкомнатных квартирах эконом-класса (площадью до 90 «квадратов»), компания может начать проектирование такого жилья в Томске.

Спрос и предложение

Несмотря на рост рынка ипотечного кредитования, ажиотажного спроса на нем нет. Среди причин риэлторы называют, в том числе, и ужесточение доступа к ипотеке со стороны ответственных банков. Наталья Быкова отмечает:

— Ипотеку сейчас можно получить практически любому. Вопрос — степень риска банка, в который ты будешь обращаться. Потому что даже за ипотечным кредитом я все же в некоторые банки обращаться бы не стала. Казалось бы, ты берешь, а не отдаешь деньги — но какова будет судьба закладной за квартиру, кому она в конце-концов будет продана, какие тебе новые выставит условия новый владелец твоей закладной, не потребует ли досрочного погашения кредита? То есть, решаясь на ипотеку, нужно очень сильно думать, где ты ее берешь.

Правда, темпы роста рынка ипотеки в Томске, скорее всего, снизятся. По сравнению с прошлогодними 30%, в этом году банком ожидается 21% рост спроса, в последующие пару лет — на уровне 20%.

В пределах инфляции в будущем году ожидается и рост стоимости жилья. Что касается процентной ставки, то тут, по словам Натальи Федоровой, все будет зависеть от макроэкономических показателей.

Сегодня российская ставка по ипотечному кредиту, по ее словам, складывается из следующих показателей: учитываются ожидания по уровню инфляции — в пределах 7%, стоимость фондирования для банков — примерно 9%, 1–2% «на риск» и 1–2% — средняя маржа. Таким образом, получается порядка 12–13 процентов. В Европе, по словам Федоровой, ставка 4–5% по ипотечным кредитам возможна в первую очередь, благодаря инфляции в пределах 1–2 процентов.

Томичей же сниженная ставка пока ждет только в случае каких-то спецпредложений, либо принадлежности к некоторым категориям граждан или программам господдержки. Последние — один из самых популярных видов кредитования в ВТБ-24, на него пришлось примерно 42% кредитов в прошлом и в этом году.

Падения спроса на жилье ожидать не приходится — риэлторы, по словам главы агентства «Лагуна», полностью загружены с лета. В ноябре на рынок «выйдут» и порядка 300 человек с сертификатами «Молодая семья», что существенно повлияет на итоговую картину.

А обычные покупатели, тем временем, ждут новогодних промоакций от банков, застройщиков и агентств недвижимости. Акции, говорят участники рынка, обязательно будут.

Текст: Елена Фаткулина