Опасная недвижимость. Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры

Покупка квартиры – весьма ответственный шаг. Мало просто накопить денег и подобрать подходящий вариант жилья: перед тем как заветные квадратные метры станут вашей собственностью, предстоит проделать серьезную подготовительную работу. От тщательности подготовки зависит  успех сделки и спокойствие вашего будущего. К сожалению,  сегодня на рынке недвижимости можно столкнуться с мошенниками и остаться и без квартиры и без денег. Сформулировать основные правила безопасности, которые помогут избежать обмана и успешно обойти все "подводные камни" при покупке квартиры, редакции газеты "Ваши личные финансы" помогла Наталия Быкова, член правления "Лиги профессиональных риэлторов".

Правило №1: Cледует лично встретиться с собственником квартиры, который ее продает, даже в том случае, когда его интересы представляет другое лицо на основании доверенности.
Н.Б.: - Мы всегда настаиваем на том, чтобы хотя бы один раз покупатель встретился с продавцом и убедился, что он жив, здоров, и с ним все в порядке. Потому что бывают случаи, когда человек, выдавший доверенность, скончался, а документ действителен в течение трех лет. И мошенники могут действовать по этой доверенности, несмотря на то, что выдавшего ее человека уже нет в живых.

Вам надо убедиться, что доверенность действительно выдана этим лицом (продавцом) и нотариус действительно ее оформлял. Чтобы проверить легитимность доверенности, нужно обратиться к тому нотариусу, который ее оформлял, – это всегда указано в доверенности. Может так случиться, что нотариус находится не в Томске, а иногородний. В этом случае следует обратиться к любому томскому нотариусу, так как у вас, как у гражданина, нет никакой возможности убедиться в подлинности этой доверенности. По своим официальным каналам нотариус обратится к тому нотариусу, который ее оформлял и установит, что доверенность действительно существует и выдаст вам заверенную копию. В моей практике были случаи обращения клиентов с просьбой о защите их прав, когда на госрегистрацию были предоставлены поддельные доверенности. Орган госрегистрации не мог зарегистрировать сделку. Люди оставались и без денег и без квартиры как раз из-за того, что не была проверена доверенность.

Поэтому необходимо, чтобы на подписании договора собственник квартиры присутствовал, сам подписывал все документы – так надежнее для покупателя.

Правило №2: У продавца квартиры (его представителя) обязательно нужно потребовать ряд документов и тщательно их изучить.
Н.Б.: - Есть два вида документов на квартиру: правоустанавливающие и правоподтверждающие.

Правоустанавливающие документы – это те, при составлении которых возникло само право собственности. Если квартиру приватизировали (семья или гражданин), то составлялся договор передачи квартиры в собственность. Если квартиру покупали, то составлялся договор купли-продажи, и он является правоустанавливающим документом. Право собственности может возникнуть и на основании договора мены, дарения, наследования, договора долевого участия в строительстве (если квартира строилась).

Как проверить, принадлежит ли в действительности человеку квартира, которую он продает? Нужно заказать выписку из Единого государственного реестра прав (ЕГРП). Она стоит недорого, и заказать ее может любой гражданин на конкретный адрес. Для этого нужно оплатить госпошлину и с квитанцией об оплате и паспортом уже обращаться за выпиской. Через несколько дней вы получаете справку, где содержится полная информация о квартире, где указан точный адрес, имя собственника, данные о том, есть ли на квартире обременения, не наложен ли на не арест, не находится ли она в залоге. Если квартира была куплена до 03.09.1998 года, то ЕГРП ответит, что данных о ней у них нет. В этом случае нужно заказывать справку о зарегистрированных правах на квартиру в БТИ.

До получения этой информации вообще не стоит предпринимать какие-либо действия.

Правило №3: Обязательно нужно изучить технический паспорт на квартиру. Технический паспорт выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, материал стен жилого дома, инвентаризационную стоимость квартиры, планировку квартиры с указанием площадей.

Н.Б.: - Чтобы не купить квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужно внимательно сверить информацию из техпаспорта с тем, что вы видите непосредственно в квартире. Нужно не постесняться взять техпаспорт и проверить, что планировка квартиры соответствует данным техпаспорта: не переносились стены, не были заложены (перенесены) дверные или оконные проемы, не переносился санузел и т.д. Иначе новым владельцам по решению районной администрации придется или узаконить перепланировку или привести квартиру в первоначальный вид, а это стоит денег. Придется проводить не одну специальную экспертизу (техническую, санитарную, пожарную), каждая из которых платная. Это еще и значительные временные затраты. Некоторые перепланировки вообще нельзя узаконить: например, если в квартире, находящейся выше 1-го этажа, системы водоснабжения или канализации оказались в результате переноса над жилой комнатой квартиры нижнего этажа. В этом случае возврат квартиры в первоначальное состояние потребует капитального ремонта.

В случае наличия перепланировки (переустройства) в квартире продавцом должны быть предоставлены документы, подтверждающие  ее узаконивание:
1) Акт приемочной комиссии о вводе в эксплуатацию после завершения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения и Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, выданные органом местного самоуправления или
2) Решения суда о сохранении помещения в перепланированном и (или) переустроенном состоянии с отметкой о вступлении в законную силу.
 В нескольких случаях обязателен кадастровый паспорт:
- если приобретается квартира, право собственности на которую было зарегистрировано до 03.09.1998 Бюро Технической Инвентаризации;
-    если произошли изменения адреса или технических характеристик объекта (площади, этажности и т.д.), требующие внесения изменений в Единый государственный реестр прав.

Кадастровый паспорт выдается органом технической инвентаризации и содержит следующие сведения: адрес квартиры, общую площадь, расположение на поэтажном плане.

Правило №4: Потребовать справку о составе семьи собственника квартиры.
Н.Б.:  - Перед заключением договора необходимо потребовать  справку о составе семьи собственника квартиры. Перед передачей денег и подачей документов на госрегистрацию нужно убедиться, что в квартире никто больше не зарегистрирован, если иное не отражено в договоре купли-продажи.

Если продаваемая квартира приобреталась в браке, то нужно будет нотариально заверенное письменное согласие супруга на продажу квартиры, даже если на момент сделки брак уже расторгнут. Нужно настаивать, чтобы разрешение было предоставлено.

Если собственниками квартиры являются несовершеннолетние, обязательно разрешение органов опеки на продажу квартиры. Однако недостаточно только увидеть разрешение органов опеки, нужно посмотреть, что они рекомендуют приобрести взамен. Обязательно проследить, чтобы взамен доли в проданной квартире на ребенка была оформлена доля в следующей покупаемой квартире.

За соблюдением прав несовершеннолетних следят не только органы опеки, но и прокуратура, и они обязательно проверят, соблюдены ли права ребенка. Если они будут нарушены, сделку расторгнут и вернут квартире прежний правовой статус. Такие иски в Томске неоднократно рассматривались и всегда в пользу несовершеннолетних.

Правило №5: у продавца нужно потребовать также справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру.
Таким образом, покупателю должен быть предоставлен полный пакет документов.

Н.Б.: - Когда человек продал квартиру, он уже не собственник, но правоподтверждающий документ– свидетельство о собственности – возвращается ему органами госрегистраци. Мошенники могут действовать по такой схеме: предоставляют только свидетельство о госрегистрации и получают задаток за квартиру, которая давно уже продана.

Какие документы должен предоставить покупатель квартиры?
1) Удостоверение личности: паспорт, военный билет (для лиц, проходящих срочную службу), удостоверение личности офицера. Для лиц моложе 14 лет необходимо свидетельство о рождении, также оно понадобится лицам от 14 до 18 лет (предъявляется вместе с паспортом).

2) Для лиц, состоящих в браке, необходимо нотариально заверенное согласие супруга (супруги) на покупку квартиры. Однако тут есть нюанс.
Н.Б.: - Если между супругами заключен брачный договор и в нем определен режим собственности супругов на недвижимое имущество, согласие супруга на отчуждение может не потребоваться.

3) Если сделка оформляется по доверенности, необходимо предъявить нотариально заверенную доверенность с актуальным сроком действия, а также документы, подтверждающие личность доверенного лица.
Когда все документы собраны и проверены, можно заключать договор купли-продажи.

Н.Б.: - Обращайтесь в любую риэлторскую фирму, составить договор стоит недорого. Можно обратиться не только за составлением договора и передаточного акта, но и получить юридическое сопровождение сделки. Юрист проверит пакет документов и сопроводит на госрегистрацию сделки: подберет удобное для вас время, обеспечит очередь, оплатит госпошлину - то есть все подготовит.

В момент составления договора важно определить, как будут передаваться деньги, в какие сроки и где. Место передачи денег должно быть безопасно, доступно для малого количества людей. Обязательно возьмите с собой сопровождающих.

Важный нюанс при подписании договора – цена покупки. Если вы хотите избежать проблем с государственными органами, указывать надо реальную сумму.

Н.Б.: - Покупателю нужно настаивать, чтобы в договоре отражалась полная, истинная стоимость квартиры. Когда продавец предлагает в договоре написать одну сумму, а расписки предоставляет на реальную сумму сделки, – это незаконная схема. Потом могут возникнуть проблемы при отчетах в налоговой, а также с возвратом денежных средств в случаях, когда сделка по тем или иным причинам расторгается.

Подписанный договор вместе с остальными документами сдается на государственную регистрацию.  Государственная регистрация проводится на основании заявления сторон договора: продавец и покупатель обязаны лично прийти в орган регистрации и подать заявление. От имени продавца и покупателя могут действовать их представители при наличии нотариально заверенной  и действительной доверенности.

Н.Б.: - Закон отводит определенное время на госрегистрацию документов на квартиру. Стандартный срок – 30 дней. Фактически собственником квартиры человек становится только после того, как производится запись в ЕГРП, а не в день подписания договора купли-продажи или передачи денег. Если вы передаете деньги до госрегистрации, то в промежуток времени, который она занимает, вы очень рискуете. Например, с продавцом или с имуществом в это время может что-то произойти.

Передача денег продавцу квартиры

Понятно, что речь идет о значительной сумме. Самый безопасный способ – аренда ячейки: деньги помещаются в ячейку перед заключением договора купли-продажи, и продавец может забрать их только тогда, когда придет в банк с документами о переходе прав на квартиру и подписанными актами приема-передачи жилья. Ключи от ячейки сразу отдаются продавцу, чтобы покупатель уже не имел к ней доступа.

Н.Б.: - В Томске, к сожалению, сложилась практика передачи денег в день подачи документов на госрегистрацию. В правовом отношении это очень скользкий момент. В большинстве городов России расчет производится через банковскую ячейку или другие какие-то пути, но в любом случае продавец получает доступ к деньгам только после того, как покупатель получил  свидетельство о собственности.
Передача квартиры покупателю

Передача происходит по акту приема-передачи. Это самостоятельный документ, подтверждающий, что продавец передал, а покупатель получил квартиру. При оформлении акта нужно проверить, совпадают ли данные квартиры, указанные в договоре, с реальными условиями. Если нет, акт подписывать нельзя.

Н.Б.: - Акт приемки-передачи квартиры подписывается одновременно с договором купли продажи. Когда сдаются документы на госрегистрацию, акт уже подписан. Хотя правильно подписывать его в момент передачи квартиры. Поэтому при передаче квартиры дополнительно рекомендуется подписать еще один акт, в котором отразить состояние жилья.

Кроме договора и акта передачи, обязательно нужны правильно составленные расписки, так как продавцу нужно отчитаться в налоговой о продаже , а покупателю  - о покупке. Неправильные формулировки в расписках создадут сложности в получении налоговых вычетов.

Выбор агентства недвижимости
Н.Б.: - Не все риэлторские компании добросовестны. К выбору агентства недвижимости нужно подходить ответственно. Люди обычно сначала ищут подходящую квартиру. Позвонив по указанному номеру, попадают в агентство недвижимости. За этим номером может оказаться надежная риэлторская фирма с большим опытом и хорошей репутацией, а может и недобросовестный или неопытный риэлтор. Действовать нужно с точностью до наоборот: сначала выбрать риэлторскую компанию и навести о ней справки, прийти туда и не постесняться попросить, чтобы вам показали уставные документы и документ, подтверждающий, что деятельность фирмы застрахована. Не нужно верить рекламным слоганам, что фирма работает на рынке уже 20 лет, лучше все проверить. Попросите документы о том, с какими банками сотрудничает фирма. Можно зайти на сайты банков и посмотреть, какие агентства недвижимости являются их партнерами. Это хороший способ проверки надежности риэлторских компаний, так как банки очень тщательно проверяют своих партнеров. Уточните, есть ли в штате компании юристы, не стесняйтесь просить показать диплом о высшем юридическом образовании. В юриспруденции, как в медицине: никакой практический опыт не заменит специальных знаний.

Один из немаловажных источников информации – ваши друзья и знакомые. Выберите сначала компанию, а она уже подберет вам подходящие варианты квартиры.