Вадим Алатарцев: Благодаря кризису, томский рынок недвижимости первый раз за 20 лет сбалансирован
Что происходит с томской недвижимостью - ждать ли обвала цен, покупать ли жилье сейчас, и стоит ли "влезать" в ипотеку? Вопросы подобного рода сегодня волнуют без сомнения, многих томичей. Ответы на них дал наш эксперт, Вадим Алатарцев, директор агентства недвижимости "Алатарцева", являющегося действительным членом Российской Гильдии Риэлторов и работающего в Томске с 1996 г.
Каково состояние рынка недвижимости на сегодняшний день: как покупают квартиры, как чувствуют себя фирмы-застройщики и агентства недвижимости?
- Состояние рынка на сегодняшний день стабильное. Можно сказать, благодаря кризису, первый раз за 20 лет он сбалансирован: т. е. предложение больше, чем желающих купить. Хотя, я считаю, что это продлится недолго.
Наиболее массовый сегмент, квартиры стоимостью от 1 до 2, 5 миллионов хорошо покупают. В среднем жилье сейчас берут меньше, чем до кризиса, оно стало соответственно дешевле, поэтому доходы резко уменьшились как у агентств недвижимости, так и у застройщиков. Количество агентств сократилось, и если раньше их было больше трехсот, то на сегодняшний день только 10-15 дают постоянную рекламу.
Цены на квартиры достаточно стабильны. Однако средняя стоимость одного квадратного метра начала потихоньку расти, и на октябрь месяц составила 37 тыс. руб. Для сравнения в сентябре это было 35 тысяч.
Эта цена относится к вторичному жилью?
- Это средняя цена по городу за кв. метр. В ее формировании существенную роль играет типовое жилье: "хрущевки", квартиры "пятой серии", "семьдесят шестой серии" и т. д. В том числе учитывается и вторичное жилье - новые готовые квартиры, введенные в эксплуатацию со свидетельством о собственности. Квартиры в строящихся домах обойдутся дешевле.
А каковы цены на элитное жилье? Говорят, что до кризиса они доходили до 100 тыс. руб. за кв. метр.
- До 100 тысяч они, конечно, не доходили. То, что объявляется и то, что продается – это две большие разницы. Элитная квартира должна стоит от 65 до 80 тыс. руб. за кв. м. Но о конкретной стоимости рассуждать бесполезно. Если типовое жилье требует обычной отделки и на него всегда найдется покупатель, то в сегменте дорого жилья, и кризис это показал, важно качество используемых материалов, проектное решение и отделочные работы. У нас пока есть недостатки по этим параметрам, это приводит к тому, что квартира есть, но ее никто не покупает.
Что пользуется большей популярностью: вторичное жилье или строящееся?
- Строящиеся квартиры сейчас, конечно, берут хуже. А новые всегда брали хорошо. Все сначала хотят купить жилье в новом доме, потом квартиру, в которой уже пожили, и только потом - строящуюся.
Почему строящиеся квартиры покупают хуже, не доверяют застройщикам?
- Основная масса людей, покупающих квартиры, это те, кто по каким-либо причинам решает свой жилищный вопрос. Им нужно где-то жить сегодня, а строящееся жилье нужно ждать.
При строительстве домов, каков процент ориентации на элитное жилье и на средний класс?
- В основном, покупают квартиры стоимостью от миллиона до двух. А сегмент, который называют "элитным", пока еще не покупают. В момент кризиса многие ждали, что хорошие квартиры сильно подешевеют, а этого не случилось. Поэтому пока эмоционально на рынке элитного жилья люди не готовы платить текущие рыночные цены. С точки зрения объема, весь рынок элитного жилья – это ничто по сравнению со всем оставшимся рынком. О нем интересно говорить, но никакой погоды эти квадратные метры ни строителям, ни агентствам не делают.
Бытует мнение, что, например, в августе месяце начинается рост продаж, потому что приезжают студенты и родители покупают им квартиры. У нас что-то подобное в этом году наблюдалось?
- Типовое жилье люди покупают всегда и тогда, когда оно им нужно, а не в определенное время года. Допустим, семья из 4 человек живет в однокомнатной квартире. Ипотеку сейчас взять легко, ставки по кредитам низкие, квартиры, можно сказать, в полтора раза подешевели. Соответственно, если в семье мама и папа работают, почему бы им не взять ипотеку и не купить двухкомнатную квартиру? Они это и делают и не ждут, когда что-то вдруг случится. Во-вторых, люди постоянно женятся, молодые семьи покупают квартиры. Также, если посмотреть статистику разводов, то люди и разводятся часто, а, соответственно, разъезжаются. В сегменте типового жилья все стабильно.
То есть, не бывает всплесков, когда квартиры резко дорожают, или вдруг кризис - и все в два раза дешевеет?
- Я могу сказать, что чудес вроде "подешевеет в два раза" не бывает. Это может произойти в том случае, если у строителей перестали покупать жилье, а они чудесным образом достроили дом и не могут его распродать, поэтому отдают задаром. Или, например, почти все не смогли платить ипотечные кредиты и поэтому от безнадеги стали отдавать свои квартиры в 2-3 раза дешевле. Ожидать, что квартиры будут стоить дешево за один день – бесполезно. Я допускаю, что отдельные варианты были, но это единичные случаи. Основная масса людей способна платить кредиты.
А ипотека среди населения популярна?
- Скажем так, в среднем, процент людей, берущих ипотечные кредиты, не особо уменьшился, а даже увеличился. Половина людей, покупающих квартиры, используют ипотечные кредиты.
Что можно ожидать на рынке недвижимости в ближайшем будущем?
- Ситуация стабилизировалась, и все идет своим чередом. Наверное, пикового поднятия цены не будет. Однако тратить время и думать покупать жилье сейчас или потом, не стоит. Мало кто в последнее время следит за инфляцией. А у нас она сейчас очень маленькая, потому что у людей нет денег на покупку чего-то, все гасят кредиты. А ставка Центробанка вообще упала и в следующем году может дойти до 6-7%. Для РФ сейчас это очень низкие проценты. И однокомнатная квартира, с учетом первоначального взноса, очень вероятно, сможет выходить по 5-7 тыс. руб в месяц, т. е. платеж по кредиту выйдет дешевле, чем аренда квартиры.
Подготовила Евгения Швецова