«Накопились противоречия». Что происходит с томской программой «Дом за рубль»
Сегодня в Томске по муниципальной программе «Дом за рубль» восстановлено 15 деревянных зданий, еще 16 — находятся на этапе восстановления. Несмотря на то, что проект показал свою эффективность на практике, за эти годы между городской администрацией и арендаторами накопились явные противоречия. Главное из них — возможность перевода восстановленных домов в собственность инвесторов.
Во вторник, 6 августа, спорные вопросы программы «Дом за рубль» на круглом столе «Бизнес и сохранение культурного наследия Томска» обсудили представители властей и участники проекта. Встречу инициировал депутат Законодательной Думы Томской области Максим Лучшев.
Председатель комитета по сохранению исторического наследия департамента управления муниципальной собственностью администрации Томска Никита Кирсанов напомнил о том, что сегодня происходит с программами по сохранению томской деревянной застройки, их финансировании из областного и городского бюджетов, а также существующих сегодня проблемах с восстановлением памятников архитектуры:
— На днях, как вы знаете, в отношении Томска зарегистрирован приказ Минкульта об утверждении предмета охраны исторической поселения. Эта цифра 1567, которая там маячила и не было понятно, когда она будет утверждена, сейчас принята. Приказ с моей точки зрения несовершенен, он нуждается в доработке, но тем не менее произошла какая-то окончательная легитимизация количества тех исторических зданий, которые заслуживают сохранения.
По его словам, большая часть утвержденных объектов, подлежащих охране, — это многоквартирные дома, которые в существующих условиях все чаще признаются аварийными и расселяются:
— У нас общее количество многоквартирных домов, если считать не только деревянные, но и каменные, 876 объектов. Нужно понимать, что по России количество многоквартирников в составе общего количества памятников — 10-15%, в Томске — более 50%, — сообщил Кирсанов. — Наша основная проблема — это именно многоквартирные дома, с которыми необходимо что-то делать. Сегодня мы видим, что у нас 382 таких здания уже признаны аварийными, активно ведется процесс расселения, и до 2025 года деревянных и каменных домов должно быть расселено 184. При этом с 2016 года у нас фактически прекращена плановая работа по их ремонту. Что-то происходит, но происходит внепланово. У нас работает региональная программа, которая по сути дела является своеобразным ресурсом поддержки для содержания этого фонда. Но на сегодняшний день дела складываются так, что эта программа, с одной стороны, вытесняет исторические многоквартирники, признавая их аварийными, часто не имея для этого достаточного основания. А с другой стороны, когда региональная программа доходит до исторических многоквартирных домов, за исключением отдельных случаев, и берется всё-таки их ремонтировать, да, она решает какие-то текущие проблемы, но при этом она «калечит» дом и он теряет свою историческую ценность.
Никита Кирсанов считает, что региональную программу по капремонту многоквартирных домов необходимо отлаживать, и в этом процессе должны принять участие и представители городской администрации, и областной. По его мнению, на сегодняшний день одной из немногих успешно работающих программ по восстановлению томских памятников является как раз городской проект «Дом за рубль». Но он так же не может справиться со всеми накопившимися проблемами, в частности — увеличивающимся количеством расселенных домов.
— Программа «Дом за рубль» — это один из механизмов, который эту проблему закрывает. На сегодняшний день её эффективность — 93,4%. Это достаточно высокий показатель, но нужно понимать, что этот показатель связан с тем, что у нас сегодня недостаточно велико предложение — это 90 домов. То есть сегодня у нас есть баланс, мы пристраиваем дома, которые расселены в течение года, но когда этих домов станет в два раза больше — 180, 375 и еще больше, тогда программа «Дом за рубль» с таким количеством домов не справится и город прекратится в «кладбище» деревянных домов, — утверждает Кирсанов.
Решение проблемы председатель комитета по сохранению исторического наследия видит в объединении усилий власти и инвесторов:
— Программа по работе с инвесторами заработала только в 2016 году, но, к сожалению, одновременно, в 2016 году, у нас прекратилось бюджетное финансирование по сохранению исторического наследия. Но я всегда говорил о том, эта работа должна стоят на двух ногах. Это, с одной стороны, бюджетное финансирование, а с другой — инвестирование.
В свою очередь томские предприниматели — участники программы «Дом за рубль» — внесли свои предложения, которые, по их мнению, помогут привлечь больше инвесторов в проект. Евгений Калугин, восстановивший уже четыре дома — на улицах Красноармейской, 78, Пушкина, 5, Октябрьской, 30 и в переулке Кустарном, 6 — считает, что при существующей ключевой ставке ЦБ РФ брать «дома за рубль» не выгодно:
— Я инвестор, а не меценат. Я восстановил четыре дома за свои деньги, если нужно — еще восстановлю, но когда я начинал это делать, ставка по кредиту была около 10%, а рентабельность на доме — от 12 до 16% — столько я зарабатывал с вложения своих денег. Мне нужно, чтобы мои деньги прирастали. Сегодня их проще положить в банк под 19,5%, чем заниматься восстановлением. В последнем восстановленном доме на Красноармейской, 78 у меня рентабельность получилась примерно 14,7%. Восстанавливать здание экономически нецелесообразно. Кроме этого, это не моя собственность, — сказал Калугин.
Решение этого противоречия он видит в том, чтобы передать инвестору здание в собственность или обеспечить возможность получать в этих домах рентабельность 20%. На это Никита Кирсанов высказал свои опасения по поводу передачи прав собственности инвестору и сообщил, что «недобросовестные арендаторы» вместо исторических зданий начнут возводит новоделы. Он напомнил, что подобные прецеденты уже были в Томске во время «крессовского» периода — на Герцена, 24 и Красноармейской, 65/1.
Также Евгений Калугин предложил власти разработать программу льготного кредитования для инвесторов с ставкой не больше 10%. Поддержала его и Елена Бутько, представляющая компанию-инвестор «Сибирский кедр», занимающуюся восстановлением трех домов. Она отметила, что компания рассматривает еще 10 домов, которые компания может взять в рамках программы, но на данный момент они не расселены.
— Мы готовы брать дома в районе улиц Красноармейская, Герцена, Дзержинского и переулка Нечевский, и играли на аукционе, но проиграли, доведя начальную сумму с 50 тысяч до миллиона двухсот. Это был маленький одноэтажный дом на Герцена 34/1, который мы хотели взять в расчёте, что возьмём ещё два соседних — они потом, кстати, горели. Если есть потребители этих домов и люди, которые готовы заплатить за их восстановление, даже не требуя кредитов, хотя очень их хотят, можно ли как-то ускорить процедуры расселения этих зданий? — спрашивает Елена.
Кроме этого, она обращает внимание властей на благоустройство инфраструктуры рядом с домами, которые выставляются на аукцион, в частности на то, чтобы были отремонтированы дороги на этих улицах и обустроены подъезды для вывоза строительного мусора.
Предприниматель Алексей Будников также поделился своим опытом работы с «домом за рубль» на Савиных, 10а — памятнике регионального значения. Он выделил среди проблем нехватку профессиональных кадров по работе с деревом. Из-за этого специально в рамках проекта Будников открыл свою столярную мастерскую. Сначала она располагалась в самом доме, а теперь у нее есть свое отдельное здание, где производятся все изделия для дома.
— К сожалению, сейчас приходится по крупицам собирать специалистов, которые благодаря Егору Кузьмичу Лигачеву в свое время приезжали обучаться в Томск, работали в местных реставрационных мастерских и передавали друг другу опыт. У нас до сих пор, например, у ребят в солярке есть технологии, по которой они из рессор грузовых автомобилей вырезают деревянный профиль, — рассказывает он.
Алексей Будников занимается восстановлением уже шесть лет, срок сдачи дома увеличился в связи со случившемся в 2022 году пожаром. Но, несмотря на двойные затраты, дом планирует закончить в ближайшем времени, совсем скоро там откроется бистро «Исследователи».
— Для меня это уже часть моей жизни, а не просто вложение денег, которые я бы хотел окупить за 2-3 года. Естественно, я бы хотел быстрее доделать дом, но я понимаю, что следующее наш этап: сделать так, чтобы этот дом был полезен для города, — подытожил Алексей.
По итогам встречи организаторы готовят протокол обсуждения. Все предложения обещают проработать и направить на обсуждение в региональную думу.
Текст: Алена Попова
Подписывайтесь на наш телеграм-канал «Томский Обзор».