18+
18+
Деревянная архитектура, Дом за рубль, Как это работает, Как это работает.Как заплатить 1 рубль за аренду памятника деревянного зодчества в Томске Как это работает.Как заплатить 1 рубль за аренду памятника деревянного зодчества в Томске

Как это работает.
Как заплатить 1 рубль за аренду памятника деревянного зодчества в Томске

То, о чем давно говорили и мечтали в Томске, наконец-то свершилось. Власти города приступают к реализации нового, инвестиционного подхода в сохранении деревянных домов.

Новая система предполагает сдачу объектов в аренду на длительные сроки по очень льготным ценам. От арендаторов требуется только восстановить дом согласно техзадания. Предполагается, что в этом случае в выигрыше останутся все: арендатор получит практически бесплатную площадь в центре города, муниципалитет - отремонтированные исторические здания, жители и туристы - новые хостелы, кафе и красивый вид вместо развалин. Договоры аренды будут заключаться по итогам торгов.

О том, как будут проходить аукционы и кто может принять в них участие «Томскому Обзору» рассказал начальник департамента управления муниципальной собственностью администрации Томска Михаил Ратнер.

1 рубль за аренду

Новый механизм защиты деревянных домов, разработанный в Томске, аналогов в России, по сути, не имеет. Основное отличие от других регионов - восстановить таким образом можно будет не только памятники архитектуры, но и сопутствующую им фоновую застройку.

Отчасти он похож на предыдущие варианты - власти Томска уже неоднократно подступали к теме поиска инвесторов, которые бы восстановили дома и взяли их в аренду. Однако новая система создана с учетом прошлого опыта, а также опыта других городов - Москвы и Вологды, в ней проработаны уже известные слабые места.

Все дома, которые будут предлагать инвесторам, делятся на две большие группы. В первую входят памятники, которые попадают под действие федерального законодательства и защиту областного комитета по охране объектов культурного наследия. Вторая группа — те самые объекты исторической среды, фоновая застройка, которую есть смысл сохранять в рамках комплексов деревянного зодчества.

Первоначально администрация формирует списки домов, готовых к приходу арендатора. Затем эти дома выставляются на торги на право заключения договора аренды. Параллельно администрация готовит техническое задание для будущего инвестора-арендатора. В этом ТЗ прописываются все нюансы — таким образом муниципалитет может быть уверен, что дом не изуродуют, к примеру, сайдингом и восстановят в должном виде.

- Мы бы хотели иметь общее понимание с потенциальным арендатором того, как объект должен быть восстановлен, на какие нюансы будет необходимо обратить внимание в первую очередь, чтобы мы получили ту картинку, которую мы хотим видеть. Чтобы это не была хаотичная работа, которая в итоге привела бы к результатам, которые не устраивают абсолютно всех, - отметил Михаил Ратнер.

Предполагается, что затраты на восстановление компенсируются низкой арендной платой: после получения права арендовать здание и подготовки проектной документации на проведение капитального ремонта, плата за землю, на которой стоит дом, снизится со 100% до 1%, а за сам объект - до 10%. Эта льгота будет действовать не более двух лет. После выполнения работ по восстановлению объекта, арендатор сможет платить за землю 1%, а за объект - 1 рубль в год.

Как выбирают дома

Список домов, которые пойдут на аукцион, формируется с учетом нескольких критериев.

Во-первых, объект должен быть расселен и муниципалитет должен оформить право собственности на него. Другими словами, дом должен быть готов с "бумажной" точки зрения.

Второй аспект — историческая ценность домов (из тех, что уже готовы по бумагам). Чем богаче история дома (или чем в более плачевном состоянии он находится), тем выше вероятность, что он уйдет "с молотка" одним из первых.

Далее оценивается расположение дома. То есть, при составлении списка объекты подбирали таким образом, чтобы они находились неподалеку друг от друга. Предполагается, что таким образом будет обеспечен комплексный подход к восстановлению исторического облика Томска в целом. Другими словами, дома будут сдавать "комплексом" в определенных местах (исторических районах).

Естественно, что при формировании списка учитывалась яркость и самобытность дома, чтобы он привлекал внимание как горожан, так и инвесторов. Потому при создании перечня учитывались мнения не только специалистов из мэрии, но и представителей бизнеса.

Аукцион и договор аренды

После составления списка, в который вошли около 30 деревянных домов, администрация инициирует процедуру аукциона, согласно закону о защите конкуренции.

Перед торгами определяется начальная арендная плата за недвижимость: учитывается рыночная оценка за объект с учетом его технического состоянии. Также на этом этапе формируется техзадание, в котором мэрия обозначает свои требования к арендатору и проводимым им работам. Позже на сайте торгов появляется извещение о проведении аукциона. Все эти документы доступны на сайте городской администрации, с ними могут ознакомиться все потенциальные участники торгов.

Дальше проходит стандартная процедура аукциона: участники подают заявки, вносят залог (20% от годовой стоимости аренды), который возвращается всем, кроме победителя. С ним (или единственным участником) по итогам торгов заключается договор аренды. А дальше начинаются льготы.

- С представителями бизнеса мы сразу договорились, что в данной ситуации хотим получить не экономические дивиденды, а эстетические. Сегодня мы хотим привлечь инвесторов к этому направлению, чтобы город наконец-то получил ту красивую картинку, о которой мы постоянно говорим, – отметил Михаил Ратнер. – Никуда не уходит и угроза полного уничтожения домов, поэтому чем быстрее мы это реализуем, тем больше у нас шансов их сохранить.

ТЗ и прочая документация

После подписания договора арендатор должен подготовить проектно-сметную документацию, согласно которой и будет восстанавливаться объект деревянного зодчества. То есть конкретный план работы, основанный на разного рода ГОСТах и СНИПах. В нем должны быть указаны сроки проведения работ, используемые материалы и так далее. Эта документация должна также получить итоговое утверждение в администрации.

Чтобы процесс разработки проектно-сметной документации не затягивался, мэрия идет навстречу инвесторам. Первый шаг — после подготовки и утверждения документации арендатору можно будет платить не 100% стоимости аренды земли, а лишь 1%, а также 10% от стоимости аренды объекта.

- Это своего рода мотивирующий момент. Чем быстрее вы готовите документы, тем быстрее получаете льготы, – отметил Михаил Ратнер.

Но это еще не все. После утверждения проектно-сметной документации арендатор должен получить разрешение на проведение работ капитального характера. Первая льгота действует в течение двух лет. То есть за это время арендатор должен успеть восстановить дом. После ремонта и предоставления документов, подтверждающих, что работы были выполнены согласно ТЗ, инвестор получает вторую льготу. С этого момента его арендная плата будет составлять 1 рубль за весь объект в год. Стоимость аренды земли также остается в пределах 1% от начальной стоимости.

- Таким образом арендатор, получая поэтапное льготирование, выходит на воссоздание этого объекта, – отметил Михаил Ратнер. – Мы также рассчитываем и на успешную эксплуатацию объектов - возможно, там будут кафе, гостиницы, или офисные помещения. В любом случае там будет вестись какая-то хозяйственная деятельность, а это, значит, расширение налоговой базы городского бюджета.

Восстановление и использование

В ходе восстановления инвесторам, если речь идет о памятниках, за которыми следит комитет по охране объектов культурного наследия, необходимо будет согласовывать свои действия и с мэрией, и с комитетом. Однако предварительно никаких вопросов по поводу новой системы со стороны комитета не было - восстановление деревянных зданий в интересах всех регулирующих органов, уверены в мэрии.

То же самое касается устройства в деревянных зданиях гостиниц, хостелов и кафе - в администрации города говорят, что такая форма дальнейшего использования зданий совершенно реальна. Целевое назначение у разных зданий может быть разным - это стоит отслеживать на этапе выставления домов на аукционы, но все они относятся к нежилым и наиболее часто пригодны для размещения магазинов, общепита, гостиниц, многопрофильных учреждений допобразования, деловых и обслуживающих зданий.

Затраты на восстановление объектов будут варьироваться в зависимости от «запущенности» каждого конкретного здания и его статуса (понятно, что восстановить памятник архитектуры обойдется дороже, так как работы на таком объекте должны проводить специальные организации). По очень примерным подсчетам средняя стоимость восстановления дома составит 10-12 млн. рублей.

- С любыми вопросами инвестору можно будет обращаться в мэрию - по поводу внешнего вида, материалов для использования, чтобы потом не было неприятных сюрпризов. Что касается имущественных отношений — в департамент управления муниципальной собственностью. Мы готовы рассказать от чего зависит сметная документация, выполнение работ, применение тех или иных ставок, - уточняет Михаил Ратнер.

Отслеживать аукционы на право аренды деревянных зданий можно на сайте http://torgi.admin.tomsk.ru/ в разделе Прочее недвижимое имущество. Сейчас там выставлены 6 домов - Шишкова 6 и 8, Трифонова д.1, Никитина д.2а, Кононова д.4, Алексея Беленца, 4а - аукцион по этим зданиям пройдет 12 августа, заявки принимаются до 11 августа.

Текст: Егор Хворенков, Елена Фаткулина

Тэги/темы:
Комментарии для сайта Cackle