Рынок недвижимости Томска в 2026 году: цены, спрос и прогнозы эксперта

«Квартирный вопрос» — по-прежнему острый для многих. Что происходит с рынком недвижимости Томска и чего ждать в ближайшие годы?

Поговорили с экономистом и экспертом по недвижимости Дмитрием Хлопцовым о ценах, спросе на квартиры, аренде и о том, как могла бы измениться городская застройка.

Сейчас на рынке недвижимости Томска ничего значимого не происходит. Затишье. Выжидают все: продавцы, покупатели и застройщики. Одни ждут снижения ключевой ставки, другие — роста доходов и более доступной ипотеки, третьи — заказа на увеличение объемов строительства.

Показательный пример — рынок аренды. Обычно в сентябре, когда в Томск приезжают студенты, ставки заметно растут. А в 2026 году многие собственники не смогли сдать квартиры в августе и даже пошли на небольшое снижение цены в сентябре, чтобы найти арендаторов. В результате средний рост ставок с августа по сентябрь составил около 1%. За год ставки аренды при этом выросли примерно на 12%.

Дмитрий Хлопцов выделяет три традиционные составляющие спроса на недвижимость. Первая — люди, которым жилье действительно необходимо: например, семьи, которым стало тесно в прежней квартире, у кого подрастают разнополые дети. Вторая — покупатели, которые приобретают квартиру «на будущее» для себя или детей. Третья — инвестиционный спрос.

Сейчас, по оценке эксперта, сохраняется только первая составляющая. Покупать квартиру «на всякий случай» при нынешних ценах для многих стало неактуально, а инвестиционный спрос практически исчез: при нынешних ставках на ипотеку непонятно, когда такое вложение начнет приносить выгоду.

При этом отложенный спрос сохраняется и накапливается. Семьи продолжают расти, материнский капитал надо куда-то вкладывать, поэтому часть покупателей вынуждена приобретать жилье даже при нынешних высоких ипотечных ставках. От безысходности.

Несмотря на сравнительно низкий спрос, снижения цен на томские новостройки Дмитрий Хлопцов не ожидает. Одна из причин — сокращение объемов строительства.

По его словам, за последние десять лет темпы строительства в Томске преимущественно падали. На рынок одновременно влияли рост стоимости материалов, высокая ипотечная ставка, повышение НДС, прекращение ряда льготных программ и другие факторы, увеличившие нагрузку на застройщиков.

В результате компании осторожнее относятся к новым проектам, а количество выданных разрешений на строительство многоквартирных домов заметно сократилось. Предложение остается ограниченным, поэтому снижать цены продавцам невыгодно.

Ситуация на первичном рынке напрямую влияет на вторичный. Естественно, что человек, который хочет продать свою квартиру и купить жилье в новостройке, не готов значительно снижать цену, если на первичном рынке квартиры дешевле не становятся. Продавцы предпочитают ждать. В итоге на вторичном рынке также формируется позиция выжидания: люди не хотят расставаться с имеющимся жильем ради перспективы, которая пока выглядит неопределенной.

Но при нынешних условиях покупатели чаще, чем прежде, смотрят на вторичный рынок. Интерес к новостройкам упал из-за высокой ипотечной ставки, кроме того, новая квартира часто требует дополнительных вложений в отделку. При этом на вторичном рынке больше предложений и возможностей для выбора, а ипотечные ставки — сопоставимы. Это делает его привлекательнее для покупателей, чем ранее, когда действовали более выгодные программы ипотеки для первичного рынка.

Весной и в начале лета Дмитрий Хлопцов заметил изменение в спросе. Однокомнатные квартиры стали покупать реже, а интерес к двух- и трехкомнатным малогабариткам вырос.

Причина связана прежде всего с семейными потребностями. Дети подрастают, им нужны отдельные комнаты, поэтому вместо покупки еще одной однокомнатной квартиры люди ищут возможность улучшить жилищные условия и переехать в «двушку» или небольшую «трешку». Если раньше однокомнатные квартиры обычно составляли около 40%, а иногда даже и 50% спроса, поскольку лучше всего подходили для инвестиционных покупок, то весной и в начале лета их доля, по словам эксперта, составила около 27-30%.

Как будет чувствовать себя этот сегмент осенью, удастся оценить только в следующем квартале, когда появится новая аналитика.

Рынок аренды связан с общей ситуацией на рынке недвижимости. Молодые семьи, которые сегодня не могут приобрести квартиру, ищут варианты. При этом они не стремятся снимать жилье на длительный срок. Распространенная логика — пожить в арендованной квартире год или два, дождаться снижения ставок, накопить денег и купить собственную недвижимость.

Таким образом, отмечает эксперт, рынок аренды тоже оказывается в режиме ожидания. Но спрос в последние год-два вырос, так как часть потенциальных покупателей временно становится арендаторами.

Определенный объем нераспроданного жилья в новостройках существует. Причина — в разрыве между возможностями покупателей и затратами застройщиков, поясняет Хлопцов.

Застройщики хотят продавать построенные квартиры, поскольку строительство связано с большими расходами и кредитной нагрузкой. Но существенно снижать цены они не могут — тогда продажи станут убыточными. Это чревато банкротством. Ситуация, когда за короткое время разорилось множество строительных компаний в Томске, уже была в конце 90-х — в начале 2000-х годов: тогда от почти 50 застройщиков в городе осталось меньше 10.

В Томске постепенно меняется отношение к отделке в новостройках. Традиционно кирпичные дома здесь сдавались без отделки, тогда как панельные дома ТДСК продавались с нею.

Теперь, по словам Дмитрия Хлопцова, застройщики все чаще рассматривают отделку как преимущество. Показательный пример — опыт других городов, где демонстрационные квартиры с готовой отделкой и мебелью стали важным инструментом продаж.

Причина — в экономике самого строительства: застройщику сделать отделку значительно дешевле, чем отдельному покупателю, который приобретает материалы небольшими объемами и самостоятельно ищет рабочих. Квартира с готовой отделкой — более выгодный вариант и для продавца, и для покупателя.

Рынок апартаментов и сервисного жилья в Томске по оценке Дмитрия Хлопцова практически не развит. Хотя у такого формата есть серьезное преимущество для застройщика. Оно связано с требованиями к территории: вокруг апартаментов не нужно предусматривать парковочные места и детские площадки в том же объеме, что для жилого дома.

Но массового спроса на апартаменты в городе нет. Другое дело — жилье для студентов. Такая потребность, по словам эксперта, существует, потому что в университеты приезжает немало иногородних и иностранных ребят.

Влияние студентов на рынок недвижимости Томска остается заметным. Ранее интерес к аренде несколько снижался благодаря повышению уровня комфортности университетских общежитий. Однако сейчас возможности увеличивать число мест в общежитиях ограничены, а иногородние студенты по-прежнему едут в Томск. Те, кому не хватает мест в общежитиях, ищут варианты аренды.

Дмитрий Хлопцов считает, что при увеличении числа иногородних студентов спрос на съемное жилье будет расти. Но студентам важно расположение: они предпочитают жилье в центральной части города, чтобы не тратить много времени на дорогу до университета.

Дмитрий Хлопцов связывает будущий рост спроса с демографией и снижением ипотечных ставок. По его мнению, в ближайшие год-два рынок будет оставаться стабильным, а затем отложенный спрос начнет реализовываться. Он предполагает, что через два-три года молодое поколение — те, кто появился на свет уже во времена работы материнского капитала — начнет активнее выходить на рынок приобретения собственного жилья. Одновременно, по оценке эксперта, ставки по ипотеке будут постепенно снижаться. Банки начнут использовать эту возможность заработать.

В то же время, отмечает Хлопцов, через три-четыре года рост цен может составить 20-30%. Происходящее на рынке недвижимости в России в последние десятилетия выглядит цикличным. И похожие процессы — резкое повышение цен — уже происходили на рынке в начале 2000-х годов и повторяются примерно через каждые 10-12 лет.

Текст: Мария Симонова

Подписывайтесь на наш телеграм-канал «Томский Обзор».