Участникам долевого строительства. На заметку

В последнее время во всех средствах массовой информации, да не только в них, особенно остро и часто обсуждаются проблемы, возникающие у участников долевого строительства жилья. Эти проблемы, как правило, чаще всего возникают при реализации договорных обязательств со стороны застройщиков, финансовое положение которых оставляет желать лучшего, денег на завершение строительства объектов нет, и, как следствие - возбуждение производства по банкротству предприятия, возникновение корпоративных споров и т.д.

К сожалению, в этой ситуации невольно приходится участвовать и органам исполнительной власти всех уровней: решать проблемы, связанные с поиском способов по завершению строительства проблемных объектов и т.д. Что же касается Управления Росреестра по Томской области (далее Управление), как федерального органа исполнительной власти в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, то его специалистам приходится решать правовые вопросы, связанные с регистрацией прав участников долевого строительства, в том числе и на такие "проблемные" объекты.

На практике указанный орган исполнительной власти является для дольщиков окончательной стадией их "хождения по мукам", и от положительного решения вопроса по регистрации прав зависит момент возникновения права собственности на созданный объект.

К сожалению, принять положительное решение о регистрации права собственности по представленным документам государственным регистраторам Управления не всегда представляется возможным по причине несоответствия представленных документов требованиям действующего законодательства. И в этом случае, зачастую возникают ситуации, при которых "крайними" в возникших проблемах становятся именно органы исполнительной власти.

В практике деятельности Управления встречаются ситуации, когда в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, исходя из поступивших в Управление документов, у государственных регистраторов появляются вопросы, связанные с наличием полномочий у лиц, подписавших документы-основания для регистрации прав со стороны юридических лиц, в том числе и застройщиков.

В связи с этим разъясняем некоторые положения действующего законодательства, связанные с регистрацией прав на объекты недвижимости, права на которые возникают на основании договоров участия в долевом строительстве.

В соответствии с правилами, установленными Федеральным Законом № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" документами-основаниями для регистрации прав на объекты долевого участия являются договор участия в долевом строительстве, разрешение о вводе объекта в эксплуатацию и документ, содержащий сведения о передаче объекта (как правило, акт приема-передачи).

Указанные документы, должны быть подписаны уполномоченными лицами и соответствовать требованиям, установленным действующим законодательством.

Так, в соответствии с Федеральным Законом №122-ФЗ от 21.07.1997г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" одной из стадий проведения государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества является правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделок с недвижимостью. Документы, устанавливающие возникновение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, должны иметь надлежащие подписи сторон.

Юридическое лицо действует через свои органы, образование и деятельность которых определяется законом и учредительными документами юридического лица. По способу приобретения полномочий органы юридического лица могут быть подразделены на выборные или назначаемые. Выборный орган - это орган, который формируется путем избрания каким-либо компетентным органом данной организации либо учредителями юридического лица. Требования к механизму избрания органа юридического лица определяются законодательством Российской Федерации или локальными нормативными актами организации.

Юридические лица, создаваемые для выполнения строительных работ, как правило, выбирают организационно-правовую форму общества с ограниченной ответственностью (ООО).

Исполнительный орган общества с ограниченной ответственностью является выборным. Закон связывает возникновение прав и обязанностей единоличного исполнительного органа общества с ограниченной ответственностью с моментом его избрания, а не с моментом внесения сведений о смене единоличного исполнительного органа в Единый государственный реестр юридических лиц.

Аналогичная правовая позиция находит свое отражение и в актах судебных органов, в том числе и высших.

На основании вышеизложенного, хотелось бы обратить внимание дольщиков и иных участников гражданско-правовых сделок на момент возникновения полномочий единоличного исполнительного органа юридического лица и необходимость проверять полномочия указанного органа при подписании сделок и документов по их исполнению.

А также на тот факт, что решения о приостановлении государственной регистрации прав на объекты недвижимого имущества принимаются государственными регистраторами Управления исключительно в интересах заявителей, для предоставления им возможности предоставления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, надлежащих документов с целью оформить права должным образом, исключающим возможность дальнейшего оспаривания их прав в судебном порядке.

Исходя из правил, установленных законодательством, в компетенцию органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не входит решение споров участников сделок. Выводы о наличии либо отсутствии оснований для проведения государственной регистрации прав государственный регистратор может делать только исходя из представленных документов.

Решать проблемы, возникшие из гражданско-правовых отношений, необходимо по существу, а не пытаться любым способом зарегистрировать право собственности на объекты недвижимого имущества, зная или предполагая об ущербности документов, поскольку любая сомнительная сделка может быть оспорена и после проведения государственной регистрации прав, а запись о регистрации права может быть прекращена на основании судебного акта.