Дмитрий Лизунов: Законодатели продемонстрировали стремление защитить интересы дольщиков

В июле этого года Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" №127 был дополнен новыми положениями, касающимися установления банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства, или "дольщиков". Об изменениях в законодательстве рассказал исполнительный директор общественной организации "Совет Черемошников", действующий юрист, Дмитрий Лизунов.

- Прежде всего, поправки в закон коснулись прав участников строительства, которые теперь являются полноправными участниками дела о банкротстве своей организации-застройщика, не сдавшей дом, - рассказал Дмитрий Лизунов. - При этом важно отметить, что новые положения регулируют отношения только относительного долевого участия в строительстве многоквартирных домов. Отношений по банкротству застройщика в сфере индивидуального жилищного строительства эти изменения в законе не касаются.

Закон устанавливает, что застройщиком является лицо, привлекающее денежные средства и (или имущество) участников строительства – юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в т.ч. жилищно-строительный кооператив, индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.

- В нашей стране и в нашем городе, в частности, застройщик довольно часто не заключает с дольщиками легитимный договор долевого участия в строительстве: как правило, договор не проходит государственную регистрацию. Такая ситуация оставляет много возможностей для разного рода махинаций с еще не построенной квартирой. Бывали случаи, когда клиент обанкротившейся компании не мог вернуть и копейки вложенных денег, т.к. его договор не признавался в суде основанием для этого, - отметил юрист. - Настоящие поправки меняют эту ситуацию в корне.

Действие закона распространяется, в том числе, на застройщиков, заключивших с участниками строительства договоры, в названиях и текстах которых прямо не упоминается участие в долевом строительстве. В перечень договоров, при наличии которых арбитражный суд вправе признать требование участника строительства к застройщику-банкроту, включены: предварительный договор участия в долевом строительстве, договор займа, обязательства по которому прекращаются с передачей жилого помещения, договор простого товарищества, внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив и т.д. Перечень не является исчерпывающим, при наличии определенного документа суд будет решать, является ли этот документ достаточным основанием для признания требования участника строительства к застройщику.

Помимо участников строительства в деле о банкротстве участвует исполнительный орган государственной власти субъекта РФ, который осуществляет контроль и надзор в области долевого строительства.

- Застройщики банкротятся на разной стадии строительства дома. Если корпус еще не построен, то целесообразнее забрать свои деньги и вложить их в другое место. Если же банкротство наступило, когда дом уже практически готов к эксплуатации, выгоднее требовать квартиру. Закон дает возможность выбора вида требования участников строительства к застройщику: денежное требование или требование о передаче жилых помещений.

По словам Дмитрия Лизунова, новый закон также улучшает положение дольщиков при расчетах с кредиторами. Специально для этой категории дел он меняет очередность удовлетворения требований кредиторов, введя дополнительную очередь для участников строительства:

- Ранее дольщики попадали в категорию "прочие кредиторы", вместе с поставщиками, энергетическими компаниями, что значительно уменьшало возвращаемую сумму. Теперь законом устанавливается приоритет дольщиков перед прочими кредиторами. Кроме этого, помимо участия в собраниях кредиторов, участники строительства имеют право предъявлять возражения относительно требований любых других кредиторов, заявляемых в деле о банкротстве.

Закон также предусматривает право арбитражных судов устанавливать в качестве меры обеспечения в процедурах банкротства застройщиков следующие запреты: на заключение арендодателем договора аренды земельного под строительство участка с другим лицом; на госрегистрацию такого договора аренды; на распоряжение арендодателем данным участком иным образом. Для решения таких вопросов к участию в деле привлекаются арендодатель участка.

- Еще одним нововведением является то, что теперь только в рамках дела о банкротстве подлежат предъявлению и рассмотрению такие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам, как о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства; об истребовании недвижимого имуществ из чужого незаконного владения; о сносе самовольной постройки; о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества и др.

Закон затронул и другие законодательные нормы, касающиеся процедур банкротства. В Арбитражный процессуальный кодекс РФ внесены изменения, в соответствии с которыми установлено, что дела о банкротстве рассматриваются не коллегиальным составом судей, как было установлено ранее, а судьей единолично, если иное не предусмотрено Кодексом.

Закон вступает в силу по истечении 30-ти дней после дня его официального опубликования, за исключением пункта, касающегося особенностей определения размера денежных обязательств при банкротстве застройщиков, который вступает в силу с 1 января 2012 года. Установлены также переходные положения, регулирующие применение новых норм закона в отношении дел о банкротстве застройщиков, возбужденных до либо после вступления их в законную силу.

- Несмотря на то, что данный законодательный акт еще не вступил в законную силу, среди специалистов идут жаркие споры относительно положительности практики его применения, степени решения законодателем проблем наиболее незащищенной стороны - граждан-участников строительства. Однако, исходя из прочтения текста закона, налицо стремление законодателя защитить интересы дольщиков, - подчеркнул Дмитрий Лизунов.