Почему недвижимость кажется надёжнее акций и чем это опасно
Квартиру можно увидеть, потрогать, сдать в аренду и при необходимости продать. У акций и облигаций таких преимуществ нет: котировки постоянно меняются, рынки периодически падают, а новости добавляют беспокойства. Поэтому многие частные инвесторы в России считают недвижимость более надёжным способом сохранения капитала.
Но есть одна особенность. Недвижимость кажется стабильнее в том числе потому, что её рыночную стоимость никто не показывает нам каждую секунду.
Цена, которую никто не знает
Представим квартиру, купленную за 12 миллионов рублей. Через два года собственник считает, что она стоит уже 15 миллионов. Основание — объявления о продаже похожих объектов, рост цен на новостройки и оценка риелтора.
Однако 15 миллионов — пока лишь ожидание продавца. Реальная цена выяснится, когда появится покупатель, готовый заплатить именно эту сумму.
На фондовом рынке всё иначе. Если акция торгуется на бирже, её текущую стоимость можно увидеть в любой момент. Иногда результат неприятен: вчера портфель стоил 15 миллионов, сегодня — 14. Но это не означает, что биржевые активы обязательно рискованнее квартиры.
Просто один рынок показывает изменение цен непрерывно, а другой — преимущественно в момент совершения сделки.
Ликвидность важнее, чем кажется
Вопрос особенно остро встаёт, когда деньги нужны срочно. Например, собственник бизнеса хочет профинансировать новый проект, семья планирует переезд или возникли непредвиденные расходы.
Продажа недвижимости может занять месяцы. При этом собственнику приходится нести расходы на содержание объекта, оплачивать коммунальные услуги, налоги и, возможно, проценты по кредиту.
Ускорить сделку нередко удаётся только за счёт снижения цены.
Инвестиционный советник Владимир Верещак в разборе рисков недвижимости обращает внимание именно на эту особенность: отсутствие ежедневных котировок создаёт ощущение стабильности, хотя фактическая стоимость актива продолжает меняться.
Разумеется, фондовый рынок тоже не гарантирует ликвидности. Акции небольших компаний, отдельные облигации и паи некоторых фондов иногда могут продаваться с трудом. Но у ликвидных биржевых инструментов преимущество очевидно: инвестор видит рыночную цену и обычно может продать часть портфеля, не избавляясь от всего актива.
А как же арендный доход?
Регулярная аренда — важное преимущество недвижимости. Однако сравнивать её с доходностью других инструментов нужно корректно.
Допустим, квартира стоимостью 12 миллионов рублей сдаётся за 50 тысяч в месяц. Валовой арендный доход составляет 600 тысяч рублей в год, или 5% стоимости объекта.
Но это ещё не чистая доходность. Из неё необходимо вычесть налоги, ремонт, страхование, периоды простоя, расходы на поиск арендаторов и содержание имущества.
Кроме того, квартира может дорожать или дешеветь. Чтобы оценить полный финансовый результат, необходимо учитывать изменение стоимости самого объекта и все сопутствующие расходы.
Сравнение арендной ставки с процентами по депозиту или доходностью облигационного фонда без дополнительных расчётов мало что говорит об инвестиционной привлекательности.
Недвижимость или ценные бумаги?
Противопоставлять эти инструменты не обязательно.
Недвижимость может обеспечивать арендный доход и использоваться для личных нужд. Ценные бумаги позволяют относительно небольшими суммами распределять капитал между компаниями, странами, отраслями и валютами.
При этом у каждого инструмента собственные риски. Для недвижимости особенно важны местный рынок, ликвидность и расходы на содержание. Для ценных бумаг — рыночные колебания, кредитные риски, качество эмитентов и финансовой инфраструктуры.
Не стоит выбирать один актив исключительно потому, что он кажется спокойнее и понятнее.
Для владельца крупного капитала разумнее рассматривать недвижимость как одну из составляющих инвестиционной системы, наряду с банковскими депозитами, облигациями, акциями и другими инструментами.
Надёжность инвестиций определяется не отсутствием колебаний цен, а тем, насколько структура капитала соответствует финансовым целям и позволяет распоряжаться деньгами в нужный момент.