Собственники могут снизить кадастровую стоимость своих земельных участков

Зачастую кадастровая стоимость земельных участков представляется собственникам явно завышенной и в значительной степени не соответствующей ее рыночной стоимости, в связи с чем возникает вопрос о возможностях ее уменьшения. Обобщение и прогноз развития судебной практики по искам об уменьшении кадастровой стоимости земельных участков представляет портал юридической фирмы "LL.C-Право".

На сегодняшний день этот вопрос является весьма актуальным (по данным статистической службы портала Kommersant.ru в 2013 году выявлено порядка 9 тыс. случаев подачи исков об оспаривании в судебном порядке кадастровой стоимости земельных участков), поскольку уменьшение кадастровой стоимости – это существенная экономия на налогах, арендных платежах, выкупной стоимости земельного участка.

В поддержание своих требований в судебных процессах, собственники земельных участков во всех случаях ссылаются на отчеты представителей организаций, занимающихся проведением оценки в качестве основного доказательства. Возникает справедливый вопрос, являются ли отчеты оценщиков достаточным основанием для снижения судами кадастровой стоимости земельных участков?

На сегодняшний день практика арбитражных судов сложилась следующим образом: суды признают, что внесенная в Государственный кадастр недвижимости завышенная величина кадастровой стоимости земельного участка нарушает права истца как плательщика земельного налога, поскольку существенно увеличивает бремя его расходов. На основании представленных отчетов об оценке суды обязывают органы Росреестра вносить сведения о кадастровой стоимости земельного участка в ГКН в установленном независимым оценщиком размере. (прим. Постановление ФАС Дальневосточного округа от 03.09.2013 N Ф03-3162/2013 по делу N А51-13560/2012)

Кроме того, в самом Земельном кодексе содержится норма о том, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (п. 3, ст. 66 ЗК РФ). Этой нормой руководствуются все суды при принятии решений в спорах о снижении кадастровой стоимости. Однако здесь возникает вопрос, касающийся даты, на которую следует делать оценку (кадастровая стоимость изменяется с даты вынесения решения суда на будущий период или пересматривается весь прошлый период, начиная с даты кадастровой оценки, которая оспаривается). По этому поводу  позиция арбитражных судов следующая: «В случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость» (Прим. Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 07.11.2013 по делу N А33-3207/2013).

Среди наиболее значимых процессов, касающихся разрешения споров о снижении кадастровой стоимости земельных участков, возникающих между собственниками и органами муниципальных образований, следует отметить недавний процесс по делу, в котором администрация г. Красноярска оспаривала решение комиссии при Росреестре, снизившей цену земли для "РУСАЛ Красноярского алюминиевого завода" в 4,5 раза на основании отчета аудиторско-консультационной группы "Развитие бизнес-систем", получившем положительное заключение СРО оценщиков.

Президиум ВАС 11.02.2014 г. отменил судебные решения об отклонении иска администрации Красноярска и направил дело на новое рассмотрение. Можно предположить, что таким образом ВАС подтвердил право местных органов власти оспаривать решения комиссии. Кроме того, анализируя позицию коллегии ВАС, судам, скорее всего, будет предложено назначать экспертизу представленного компанией отчета оценщика. Так ли это на самом деле, покажет предстоящее рассмотрение этого дела, и, как следствие, принятие во внимание судами полученной практики при вынесении решений по аналогичным делам.

Таким образом, исходя из анализа наиболее поздней судебной практики, есть основания полагать, что в ближайший год нас ожидают изменения в части порядка проведения процедуры оспаривания кадастровой стоимости объектов недвижимости, в том числе в отношении земельных участков, а именно возможность включения в процедуру административного элемента, как обязательного этапа досудебного урегулирования спора (а именно включение этапа оспаривания кадастровой стоимости в комиссиях при Росреестре в качестве обязательного досудебного мероприятия).

В настоящее время суды в большинстве рассматриваемых ими дел стоят на стороне собственников земельных участков с позиции защиты их прав и законных интересов при разрешении споров с муниципалитетами об уменьшении кадастровой стоимости земли, удовлетворяя их исковые требования на основании представляемых отчетов оценщиков.