Экспертное мнение. Организациям станет проще оформлять собственность на постройки, возведенные до 1995 г.

Екатерина Лизунова, партнер Юридического партнерства "Лизунов, Белянко и партнеры" прокомментировала решение Высшего Арбитражного Суда (ВАС) в части узаконивания построек:

- В сентябре Президиум ВАС рассмотрел дело по иску ООО "Агротехсервис", которое касалось вопросов регистрации права собственности на постройки, возведенные до 1995 года. Пока мотивировочная часть решения не опубликована — официального текста постановления на сайте суда еще нет, но уже известно, что решение принято в пользу истца. 

В своей работе с недвижимостью клиентов мы часто сталкиваемся с тем, что право собственности на объекты, построенные, как правило, хозспособом в советский и постсоветский периоды, не подтверждено документально.

До введения в действие первой части ГК РФ право собственности на объекты недвижимости возникало с момента их создания, такие объекты могли отчуждаться без какой-либо регистрации. Но в 1995 г. появилось понятие "самовольной постройки" (ст. 222 ГК РФ), и это сильно осложнило жизнь многим предприятиям-владельцам подобной недвижимости. Хотя на деле, правовой статус объектов, возникших ранее, не должен был бы рассматриваться как "самовольно построенный".

Процесс доказывания прав клиента на такие объекты, как правило, осложнялся либо чередой реорганизаций владельцев-предшественников, в результате которых документация бывает утрачена, а имущество попросту не передано с баланса на баланс, либо объекты приобреталисьу продавцов-банкротов, которые впоследствии были ликвидированы.

И решение ВАС явно свидетельствует об очередном подтверждении позиции судов относительно судьбы построек, возведенных до законодательного введения процедуры государственной регистрации прав на недвижимость. По их мнению, основанием возникновения права на такие объекты является их постройка или сделка с ними, а не момент госрегистрации прав. Фактически, судьи ВАС, исходя из соображений здравого смысла, в деле ООО "Агротехсервис" признали право собственности на де-факто самовольные постройки, поскольку де-юре данные объекты могли быть квалифицированы как самовольно возведенные лишь после вступления в силу норм Гражданского кодекса РФ.

В то же время, это не отменяет необходимости доказывать суду правомерность постройки, а также прав на нее у предшественников в соответствии с нормативно-правовыми актами, действовавшими до 1995 года. В частности, на основании Постановления Совмина СССР "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" от 23.01.81 г. N 105, приемка в эксплуатацию законченных строительством (реконструкцией) объектов производилась государственными приемочными комиссиями. Юридически объект считался созданным с даты подписания акта приемки в эксплуатацию.

У нас есть достаточный опыт работы по легализации объектов недвижимости, возведенных в советский и постсоветский период. И как показывает практика, главный фактор успеха каждого из подобных проектов - это качественное и профессиональное выполнение процедуры сбора доказательств наличия объекта, истории его создания и принадлежности прав на него клиенту. После формирования доказательственной базы клиенту обычно предлагается тот или иной способ выполнения поставленной задачи по регистрации права собственности на объект недвижимости.