"Томский Бизнес-журнал": Ипотечная арифметика

Правительство выделяет банкам 250 миллиардов рублей  на снижение ипотечного процента, который, в итоге, падает с 15% до 11%. Предположительно, потребители должны отреагировать повышением спроса на новостройки и стимулировать строительную отрасль экономики страны.

В апреле 2010 года стартовала программа поддержки строительства жилья для населения. Возможно, теперь банки смогут выдать больше кредитов под новые дома, поскольку программа будет работать только в отношении новых построек. Зачастую до сегодняшнего дня ипотеку  можно было получить только на вторичное жилье. Кредит на новостройку давали неохотно — для российских банков это неоправданный риск. Лишь немногие аккредитованные строительные компании продавали в ипотеку. Дейст­вительно ли проблема в неподъемной процентной ставке? По информации официального сайта администрации города Томска, средняя номинальная заработная плата в 2010 году составляет 20 700 рублей, а средняя стоимость квадратного метра жилья, согласно rosrealt.ru, составляет 40 536 рублей. Итак, насколько оправдан старт программы, которая сокращает стоимость кредита на 4%, когда стоимость квадратного метра вдвое выше среднего дохода гражданина? И нужны ли нашим застройщикам такие программы?

Вопрос, получится ли у правительства стимулировать спрос на новые квартиры снижением процента, требует развернутого ответа.  Причин, по которым граждане не могут приобрести собственное жилье, гораздо больше, чем одна лишь пресловутая процентная ставка. К тому же в России она объясняется темпами инфляции, которая в 2009 году составила 8,8%, тогда как в странах Евросоюза — 0,8% за тот же период. Ставки по ипотеке в Европейских странах соответствующие — около 4% годовых  в зависимости от банка, об уровне дохода даже говорить уже не хочется.

Причина №1. Замечен удивительный факт, как только правительство предлагает очередную программу по снижению ипотечного процента, застройщики неофициально поднимают стоимость на квадратные метры. Не так уж значительно, но тысяч 150–200 на квартиру накидывают. Видимо, рассчитывая на то, что платежи по процентам покрываются из местного бюджета, а раз так, то можно слегка подкалымить. Получается, что программа не только не помогает сделать стоимость жилья более доступной и стимулировать развитие строительства, но превращается в пустозвонную рекламную акцию — народ сбегается, но реально льгот не получает. Многие помнят: когда стартовала ипотека, цены на жилье за наличный расчет были ниже, а под ипотечный расчет завышены не на одну сотню тысяч. Так что это еще вопрос — готовы ли участники строительного сектора сотрудничать с населением и властью.

Причина №2. Стремительный рост цен на недвижимость вряд ли можно полностью обосновать инфляцией. Докризисный рынок — это рынок продавца, где любое понравившееся число выставлялось в качестве ценника, и никто не регулировал временами нескромные аппетиты торговцев жильем. Нынешний рынок риелторы называют рынком покупателя. Это значит, что торг уместен и сейчас можно сторговать до 20% от первоначальной стоимости. Это в определенной мере подтверждает предположение об искусственно завышенных ценах на недвижимость.

Причина №3. Сладкая мечта о собственных квадратных метрах толкала народ на фальсификацию документов. Завышенные доходы на бумаге привели к невыплатам по кредитам. Теперь банки «выбивают» у самонадеянных покупателей заемные средства с помощью  коллекторских агентств, действия которых, кстати, иногда выходят за рамки закона. Новое снижение процента, возможно, привлечет поток желающих вступить в долгосрочные отношения с банком, но, памятуя старое, банки ужесточат контроль по выдаче ипотечных кредитов. А это может сократить количество положительных ответов. Если в докризисные времена, как выяснилось, имели место подложные сведения о доходах, то откуда этим доходам взяться в кризис. Сейчас на рынке недвижимости появилось много квартир с невыплаченной ипотекой. Люди «сбрасывают» процентный груз в кризис, ведь с нынешними кредитными условиями переплата за квартиру чаще всего составляет ее рыночную стоимость.

Причина №4. Дай бог, все сложилось, необходимая сумма на первоначальный взнос найдена и банк дает кредит под черновую новостройку по программе поддержки. Но еще нужны деньги на отделку и немалые. Выбор покупателя опять будет склоняться в сторону вторичного жилья, если только не найдется вариант «под ключ».

Причина №5. Многие рассуждают так, что оставаться в России, мол, ненадежно, приводя в пример спиралевидное развитие истории. Если в конце XIX века мы страстно поклонялись и завидовали западной культуре и ее экономическому успеху, желая учиться и сотрудничать, то в начале XX века Россию трясли перевороты и революции, а потом наступил тоталитаризм.  Некоторые историки предполагают, что события, происходившие в начале XX века, схожи с тем, что происходит сейчас. Не лучшее время говорить о покупке недвижимости. Может, если только в другой, далекой стране, более цивилизованной, стабильной.

Если говорить о влиянии программы на стимулирование строительства, то мы опять упремся в финансовое благополучие населения. Экспертный расчет показал, что при сумме государственных дотаций в 250 миллиардов рублей банки смогут выдать кредитов по сниженному проценту на 625 миллиардов. Это позволит продать около 15–16 млн квадратных метров квартир средней стоимостью в 40,5 тысяч рублей за квадратный метр. При таком подсчете получается, однако, целый город новостроек. При общей потребности населения в полутора миллиардах квадратов жилья это может быть неплохим началом с одним условием — произойдет что-то еще, например, экономическое чудо. Снижение процентной ставки на 4 пункта дает существенную экономию, по мнению банковских служащих. Сумма ежемесячной выплаты зависит от схемы расчета платежа по кредиту, но можно сказать, что если заемщик раньше платил около 20 тысяч рублей, то ежемесячная выплата по сниженному проценту составит около 18 тысяч. Для банка с его объемом клиентов это можно назвать существенной экономией, но вряд ли это сделает кредит значительно более доступным для обыкновенных соискателей долговых обязательств. В результате рынок есть, спрос как таковой тоже, предложений уйма, а покупать некому. Получается, что на данный момент государственные ипотечные программы как морковка перед осликом. Заставляют  переставлять ноги, но к достижению цели не приводят.

Комментарии экспертов:

Анатолий Захаров, пресс-секретарь ОАО «Томлесстрой»: Кто хочет стать должником

Народ напуган, мало кто пойдет брать в долг, даже под 11%.

В Томске в ходу однокомнатные квартиры, но кто захочет платить 15 лет за однокомнатную квартиру? Многие вообще говорят о том, что за границей жилье стоит так же, как и у нас. Так стоит ли вообще оставаться жить в России? Конечно, хорошо, где нас нет!

Пока трудно сказать, как будет работать ипотечная программа. Однако, чтобы построить большой восьмиподъездный дом, нужно затратить миллиард рублей, а что такое 250 домов для экономики России?

Но хорошо уже то, что в правительстве начинают понимать:  строительная отрасль —  это локомотив экономики.

Светлана Козлова, заместитель директора строительной компании «Лидер-Прогресс»: Ответственное решение

Пока нас эта программа мало коснулась: в настоящее время в компании в ипотеку куплено всего две квартиры. Причиной тому — наши индивидуальные условия, по которым покупатели вступают в долевое строительство.

На сегодняшний день запрос к нам, касающийся программы, поступил только от одного банка. Есть надежда, что те люди, которые не могли к нам прийти за покупкой квартиры, с введением в действие этой программы смогут купить у нас жилье. Трудно предположить, как программа покажет себя в действии, но мы надеемся, что произойдет какой-то рост.

Покупка квартиры в кредит как была ответственным решением, так им и остается. Статистика утверждает, что рост безработицы в России продолжается. Общая численность экономически активного населения в январе 2010 г. составила 74,6 млн человек, или более 52% от общей численности населения страны. Большинство людей устало ждут, когда же все вернется на свои места, все будет по-старому. Но как прежде уже не будет — по крайней мере, так со страниц всех деловых изданий твердят аналитики. Поэтому срочно перестраиваемся, ищем новые пути развития и решения вопросов не только на уровне правительства, но и внутри себя.

Ольга Демьяненко, "Томский Бизнес-журнал"